资产评估-6讲权利资料分析及方法选择.docVIP

土地估价案例与报告精讲班第6讲讲义 土地权利资料的分析要领 (五)土地权利资料的分析要领1．合法性：(1)在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。(2)审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状用途是否一致；土地证载使用面积和附图面积是否一致。(3)审核证载土地使用年限是否合法。2．相关界定和限制我国的土地产权制定有明显的自身特点，城市土地所有和农村土地集体所有的所有权制度。出让、划拨等土地使用制度，较为复杂，而土地的权利状态决定了土地的价值，所以对土地权利的界定以及各种状态下对应的有什么样的限制，是影响土地价值量的重要因素.(六)土地估价的影响因素分析内容与方法1．分析内容影响土地价格的因素主要有：(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。2．分析方法土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。(七)土地估价的假设和限制条件分析说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和——些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险，保护估价人员和估价机构；另一方面是告知、保护估价报告的使用者。(八)土地估价适用原则的分析1．替代原则土地估价中的替代原则可概括如下：(1)土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；(2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。2，预期收益原则商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。3．最有效使用原则最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。4．报酬递增、递减原则边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。5．需求与供需原则由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。6；竞争和超额利润原则土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。7．贡献原则贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。8．变动原则土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。9．协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。 ? 估价方法选择 二、估价方法选择(一)各种土地估价方法选择的原则和综合运用1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。例题：替代原理是市场比较法的理论基础。(??? )答案：(正确)解析：市场比较法的基本理论基础就是替代原则。2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开