资产评估-假设开发法1.docVIP

2. 假设开发法评估 2.1最佳最高利用方式的确定 2.1.1区域房地产市场分析 待估宗地所在区域位于××市四级地段，位于××市长安南路东侧，待估宗地南部有上海城等小区。随着新区的建设力度加大，所在区域的房地产市场有较好的发展前景。 2.1.2待估宗地土地规划利用条件 待估宗地规划设计要求为：根据出让合同和出让批复，包含待估宗地在内的整体项目规划主要指标：容积率≤1.5，建筑密度≤30％，绿地率≥35%，使用性质为商业用地和住宅用地。根据××市城镇规划办公室核准的待估宗地建设工程定点红线图和开发商的建设规划，在当地的土地利用水平下，土地估价师根据周围土地利用状况及待估宗地实际情况确定待估宗地最佳利用方式和利用强度：待估宗地规划用途和评估设定用途为住宅用地，土地登记面积为26000m2，评估设定面积为26000m2，待估宗地上拟开发多层和小高层商品房，总建筑面积为35600m2，其中住宅用房为30000m2，商业用房为5600m2，商住比为0.19，容积率为1.4作为待估宗地的最佳利用强度。 2.2不 m2。因此，针对待估宗地的评估目的和其用地特点，我们对待估宗地处于同一供需圈、且区位条件相近的三个类似的商品房出售情况进行了详细调查，采用市场比较法、用现房楼盘案例先确定工程竣工后的现房售价，确定待估宗地不动产在估价期日的期房客观售价。 2.2.1比较案例的选择 针对待估宗地的评估目的和其用地特点，我们选择了待估宗地所在区域内与待估宗地住宅开发规模相当、住宅档次和主要户型相同、区位条件基本一致的三个类似的普通商品房销售作为比较案例。 案例A：国际华城宗地是由××市华盈房地产开发有限公司受让后开发的，位于××市昭阳镇昭阳路北侧、经一路西侧。距张阳农贸市场商服中心距离650m，地处××市区住宅用地四级地。该楼结构为混合结构，主体楼层为6层，房屋套型面积从m2（2室2厅）到160m2（4室2厅）不等一梯户，m2（室2厅）设施小区通风 m2。 案例B：金泰花园宗地，是由靖江市金泰房地产公司自己受让后开发的，位于××市经济开发区昭阳路南侧、河西大道西侧，距张阳农贸市场商服中心交通距离100m，地处××市区住宅用地二级地。该楼结构为混合结构，主体楼层为6层，房屋套型面积从m2（2室2厅）到160m2（4室2厅）不等一梯户，m2（室2厅）设施小区通风 m2。 案例C：嘉泓豪庭宗地，是由××市嘉泓房地产公司受让后开发的，位于××市××大道西侧、拥绿园路北侧，距离长安车站商服中心处约700m，地处××市区住宅用地五级地。该楼结构为混合结构，主体楼层为6层，房屋套型面积从m2（2室2厅）到160m2（4室2厅）不等一梯户，m2（室2厅）设施小区通风 m2。 2.2.2比较因素的选择 通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。 ①交易时间：因交易日期的不同房价存在差异，需进行交易时间修正。 ②交易情况：考虑交易是否正常对房价的影响。 ③区域因素：主要有交通条件（道路类型、道路等级、公交状况等）、商业繁华度、生活服务设施、教育配套设施、环境质量等。 ④个别因素：主要有小区日照、小区通风、 2.2.3因素条件说明 整理土地估价师收集的有关资料，将估价对象与比较案例的因素条件列表表示，见表10。 表10因素条件说明表 待估不动产 内 及比较 容 实例 比较因素 待估不动产 案例A（国际华城）案例B（）案例C（ 用途 住宅用房 住宅用房 住宅用房 住宅用房 销售时间 2008年6月 2007年月2006年月2007年月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易形式 出售 出售 出售 出售 平均售价（元/ m2） 待评估 2200 2050 2300 区域因素 区位 住宅用地四级地 住宅用地四级地 住宅用地四级地 住宅用地五级地 道路状况 长安南路、五里东路 有昭阳路和经一路昭阳路和 公交状况 有多条公交线路 有1条公交线路有1条公交线路有条公交线路 商服中心距离 距商服中心米内距商服中心0米内距商服中心0米内距商服中心米内 学区小学、初中在学区小学、初中不在省、市重点学区小学、初中不在省、市重点学区小学、初中不在省、市重点学区 环境质量 优 优优 生活设施状况较优 基础设施条件 五通 五通 五通 五通 个别因素 房屋结构 框架混合 砖混 砖混 结构合理度 好 一般 一般 好 装修 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 基础设施 通上水、通下水、通电、通气、通讯， 通上水、通下水、通电、通气、通讯 通上水、通下水、