尊地地2010年东莞御鹿华庭四期营销报告.ppt

* 社区所体现出来的归属感、凝聚力以及活力，共建与复活邻里关系。 4 项目推广定位 文化增值 社区邻里文化构建 强化小区的附加值，体现小区业主尊祟身份 4 项目推广定位 服务增值 酒店式贴身管家物业服务 4 项目推广定位 客户定位 客户区域定位 通过市场调研，目前清溪市场在售的其它项目客户来源来分析，主要以清溪本地为主，周边镇及深圳客户组成。客户分布比例如图所示。 4 项目推广定位 客户定位 客户属性定位 通过市场调研，项目主要客户以清溪本地私营业主、厂区中高管和泛公务员为主，深圳及周边镇补充。 次要客户 主要客户 核心客户 外地客户：深圳、常平、凤岗、塘厦等 厂区中高级管理人员 清溪本地私营业主、本地居民、泛公务员 4 项目推广定位 客户定位 客户特征分析 清溪本地私营业主、本地居民、泛公务员 他们低调、务实，经济实力雄厚，致力于提高家庭生活环境， 改善居住状况，对项目所呈现的品质尤为关注，同时对物业 服务有较高要求，价格对他们来说不是主要参考点。 厂区中高级管理人员 他们学历高，“小资”情结浓厚，多为首次购房，关注项目品质、 物业服务及配套，价格、利率、国家政策对其下单有较大影响。 外地客户 他们常年在外，见多时广，除购房自住外，亦关注项目是否具 有升值潜力。 更诱惑的空间性价比：花少钱买大房子 更动人的品质性价比：花少钱买高品质房子 更膨胀的身份感：花普通住宅的钱买豪宅 更舒适的生活感受：赏心悦目的视觉感受、无以伦比的生活体验 这些我们都能满足客户 4 项目推广定位 客户定位 客户消费心理 户型配比目标客群分类 产品类型 户型 面积 户数 比例 面积 户型特点 目标客户 平层 4*2*2 A1 155 32 17% 4947 入户花园、4.8米大开间客厅、客厅带大面积观景阳台、双主卧设计、带工人房 厂区高级管理人员、个体户、公务员 3*2*2 B2 107 11 6% 1188 复式结构、入户花园、主卧带大面积阳台花园、客厅、餐厅挑空、大开间客厅、带工人房； 个体户、厂区中层高理人员、公务员 3*2*2 C 124-134 78 42% 18139 大面积入户花园、客厅附带大面积阳台、大开间客厅 个体户、厂区中层管理人员、公务员 复式 4*2*4 B1 194 11 6% 2134 复式结构、入户花园、主卧带大面积阳台花园、客厅、餐厅挑空、大开间客厅、带工人房； 私营企业主、厂区高管 4*2*2 B3 207 55 29% 11385 复式结构、入户花园、主卧带大面积阳台、客厅、餐厅挑空、大开间客厅、带工人房　 私营企业主、厂区高管 合计 187 100% 主力面积为124-134平米，侧重考虑赠送面积，赠送率达25%以上 4 项目推广定位 客户定位 5 营销 推广策略 1 营销目标及推广计划 2 目标销售价格粗算 3 营销费用预算 5 营销执行计划 营销目标 1.实现本项目可售单位 95% 销售率; 2.销售周期力争在开盘后一年内; 3.销售均价高出市场同类产品 500 元/平方米。 除此之外: 1、品牌升级：扩大开发商品牌认可度，打破本土局限，将项目品牌知名度与开发商品牌延展，为南峰集团后续发展提供源动力； 2、树立标杆：突破产品本身，重视在配套、服务、包装、销售等各个环节的细节刻画，树立“人居”、“宜居”豪宅清溪市场新标杆，提升清溪房地产业格局。 3、资源积累：突破传统营销渠道，高效整合媒体及目标客户，为后续项目积累宝贵经验。 5 营销执行计划 营销目标 我们必须考虑的几点因素： 项目操作过程中充分考虑工程结点及推盘时间，避免断档或内部竞争； 考虑由于季候性因素带来的销售淡、旺季，合理安排推售节奏； 考虑客观条件影响正常销售，给推广带来难度； 严格把控工程进度、现场环境成熟度与营销工作的结合； 控制销售节奏，考虑周边潜在项目对价格的拉动及区域发展利好消息对 项目价值的提升，预留利润空间。 销售周期分析 综上考虑，我们认为项目推盘应遵循先次后优、先低层后高层的原则，力争使项目整体均价达到6000元/平方米。 接受电话咨询：户外广告投放，即接受电话咨询。 营销中心启动：在5月31日前，营销中心装修工程完工，投入使用，接受咨询。 项目认购：我们认为，为使项目能在“金九银十”黄金楼市阶段推出，根据目前 南峰集团所提供的工程进度，项目可在8月1号开始认购。 样板房开放：9月1号样板房开放。 首批单位正式开盘：10月1日。 5 营销执行计划 推广节点 确认几个重要营销节点 5 营销执行计划 推广原则 营销方式支配总原则 前期 常规主流媒体的使