商业地产PPT三益中国商业地产设计的鱼骨模式课件.ppt

历史文化街区商业业种筛选原则及流程 世联研究模型 商业选择原则：体现历史文化街区内涵、充分考虑区域功能互补，并符合市场的需求 制定严谨的三步筛选流程进行太平街历史文化街区的商业业种筛选 初步筛选： 根据系统科学的筛选原则选择符合的商业业种，不符合条件的不应入选。 根据原则细选： 根据初选业种结合筛选原则结合街区商业规模、市场需求及面向客户群，选择具体的商业品种，排除不符合业种。 通过参考案例并结合长沙商业基础与规划，以下17个商业种类可成为备选业种 利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种 初步筛选标准的定义及符号说明 各个备选业种在太平街历史文化街区符合性的综合评价（1/2） 各个备选业种在太平街历史文化街区符合性的综合评价（2/2） 世联认为综合评分达4分以上的业种，可以打造成为符合历史街区的业种 服务模式建议： 代理服务方式 整体代理服务方式 签定广告代理，对客户进行全方位、系统的服务模式； 所有服务内容只涉及合润招商项目； 签定合作代理协议，由专项组专注服务； 并根据具体的项目，增加配备对应人员进行针对性的服务。 收费方式建议： 服务内容： 创意服务： 平面设计 影视创意 新闻炒作… 媒介策略 活动策划 公关促销活动策划 活动执行监控 活动物料设计输出 活动嘉宾邀请 行业协会关系协调 双方资料交流与共享 市场走访 结算方式 月费按月结付（每月头一个星期请款） 佣金（散单）按月结付（当月按支付单在月底结算） 代理佣金（未包含税金） 印刷质检委托—净价3%； 媒介购买/监测—净价5%； 影视/电台/平面拍摄制作监控—总额10%； 公关活动执行、效果评估费—总额10%； 其它（光盘、MO、正稿输出费及快递、寄运费等） —净价10%； （以上费用不包含第三方费用） 团队理念及服务规范 团队核心理念 懂生意的做创意, 有创意的做生意 客户服务规范： 每月最后一个星期的例会我们会提供本月工作总结及下月的工作计划。客户方提供对我们本月工作的评估 每周的星期五我们向客户提供下周工作进度报告（STATUS REPORT） 每次会议后次天，我们向客户提供会议记录，以确认会议达成的共识与结论。 每季度我们进行市场走访作甲方所属品类市场的促销活动效果分析及竞品促销推广分析报告。 创意品质控制流程 广告效果评估系统 为了让我们的工作配合可以更出色, 建议每个阶段对我们的服务进行评估 评估分几个方面 1 服务流程把控 2 策略能力 3 创意表现 广告效果评估系统 每项分5个等级 差Poor: 1 较差Mediocre: 2 一般Average: 3 良好Strong: 4 出色Excellent: 5 综合评估表 媒体目标： 建立合润品牌形象与知名度 帮助完成销售一亿的目标 投放地区：广州市并覆盖包括珠三角 媒体选择： 平面媒体（广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报，行业报需要调查确定） 媒介组合： 广州日报为主，羊城晚报、南方都市报、信息时报为辅 投放时间：7月中旬——9月底（10月-12月待定） 阶段计划： 1、蓄水期：（7、15—7、30） 通过活动引发软文效应 媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报 方式：软文、新闻炒作 资金：20万元 2、放洪期（8—9月）公开发售期 媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报、户外媒体 方式：硬性广告、软文炒作、户外媒体 资金：180万元（其中硬性广告130万元；活动、软文炒作45万元， 户外媒体5万元） 3、持续期（10—12月） 预留约40万元以上，根据1、2 阶段销售效果决定第三阶段的媒体计划 平面表现 销售思路建议 租/卖的配合建议 先租后售： 在开盘前期重点招租，在企业进驻有一定数量后，再着力出售 以租带售： 以租金累积折算为购楼金，吸引个别有购买意向的租户转为业主 开盘期 附近十大行业商家、企业 租约促售： 对购楼者带租约销售，提供按揭服务，租约期满优先放租、吸引投资商注资 热销期 投资者 合作方式建议 代理合作优势： 整个项目组织规划性、系统性强 项目小组跟进，服务配套 根据市场需要，及时调整策略 广告质量稳定，无须在沟通上耗时 广告活动连贯、有效 月为单位收取服务费： 合作期7月~12月； 费 用： 26万元/月 （不含第三方费用） 形式：月费服务 金银玉石饰品 文具办公 副食品 手工作坊 旅馆酒店 五金建材 干货 肉菜市场 符合历史文化街区的建筑、环境特征 与现有商圈商业差异化及加码 符合消费者偏好及特征 体现历史文化内涵 符合产业定位 筛选标准 备选业种 1~3 4~6 7~9 1 1