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土地估价技术报告 项目名称: 自然人***位于*****************一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估（估价对象位于九寨沟县） 受托评估单位：*************** 土地估价技术报告编号：******技字（2012）第032号 土地估价工作报告编号：******估字（2012）第032号 提交估价报告日期：2012年4月28日 关键词： *************** ***************** 综合 2012年 资质注册号：********** 有效期限：至2016年6月30日止 法定代表人:***** 联 系 人：******** 联系电话：********** 传真：********** 邮政编码：***** 四、估价对象 根据委托方提供的资料，估价对象为自然人***位于*****************一宗出让综合用地。该宗地合法用途为综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为543.27平方米,本次评估面积543.27平方米。 估价对象基本情况详见表1。 表1 估价对象基本情况一览表 估价期目 的使用者 《国有土地使用证》 土地 位置 登记 用途 登记面积(m2) 评估面积(m2) 使用权性质 土地级别 估价基准日 土地开发程度 他项权利状况 实际 设定 自然人*** *********** ***************** 综合用地 543.27 543.27 出让 / 红线外“六通”红线内“场平” 红线外“六通”红线内“场平” 未设定 注： “六通”指通供水、通排水、通电、通气、通电讯、通路。 “场平”指场地平整。 五、估价目的 土地使用权抵押贷款。 为委托方及抵押权人提供估价对象客观、公正、合理的土地使用权价格参考。 六、估价依据 本次评估依据以下资料进行分析和测算。 （一）国家及地方相关法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国担保法》； 4、中发（1997）11号文《; 6、《城市房地产抵押管理办法》; （二）土地估价相关技术规程 1、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》； 2、《土地估价报告规范格式》； （三）估价机构掌握的相关地价评估资料 1、九寨沟县近期房地产市场交易资料； 2、估价对象所在区域的区位条件资料; 3、估价人员实地查勘记录； （四）委托方提供的相关评估资料 1、土地评估委托书； 2、***********《国有土地使用证》。 3、技术经济指标。 4、委托方身份证复印件。 七、估价基准日 二○一二年三月三十一日 八、估价日期 二○一二年四月二十六至二十八日 九、价格定义 根据***********《国有土地使用证》，估价对象土地所有权属于国家，土地使用权属于自然人***。估价对象为出让国有土地，本次评估设定估价对象为出让用地。 估价对象的《国有土地使用证》登记用途为综合用地,此次评估设定为综合用地。 根据***********《国有土地使用证》，估价对象出让年限为50年，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为47.15年。 容积率设定为4，根据调查，该宗地地上建筑物面积为2200平方米，售价约3000元/平方米。 在估价基准日，估价对象的实际开发程度为宗地外 “六通”，即通供水、通排水、通电、通讯、通气、通路；宗地内 “场平”，本次评估设定估价对象在估价基准日的土地开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场平”。 综上所述，本报告估价对象的价格定义为：在估价基准日，估价对象作为出让综合用地土地使用权且无他项权力限制下，宗地外“六通”，宗地内“场平”开发状态下，容积率设定为2，剩余使用年期为47.15年的土地使用权价格。 十、估价结果 我们本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料的基础上，采用采用基准地价修正法、收益还原法对估价对象进行了评估。评估出估价对象2012年3月31日在符合价格定义条件下的土地使用权价格，评估结果如下：详见表。 评估结果 宗 地 单 价： 657元/m2 大 写：陆佰伍拾柒元整每平方米 估价对象总面积：543.27m2 总 地 价： 356928元 大 写：叁拾伍万陆仟玖佰贰拾捌元整 详细结果请见表2《土地估价结果一览表》 土地估价结果一览表 估价机构:******************* 估价报告编号: ******估字（2012）第032号 估价基准日:2012年3月31日