房地产全策划销案提纲.docVIP

? 房地产全程策划营销案提纲?现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：?　　1、项目投资策划营销；?　　2、项目规划设计策划营销；?　　3、项目质量工期策划营销；?　　4、项目形象策划营销；?　　5、项目营销推广策划；?　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销；?　　7、项目服务策划营销；?　　8、项目二次策划营销；?第一章 项目投资策划营销?　　?　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。?　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。?　　?　　一 项目用地周边环境分析?　　?　　1、项目土地性质调查?　　.地理位置?　　.地质地貌状况?　　.土地面积及红线图?　　.土地规划使用性质?　　.七通一平现状?　　2、项目用地周边环境调查?　　.地块周边的建筑物?　　.绿化景观?　　.自然景观?　　.历史人文景观?　　.环境污染状况?　　3、地块交通条件调查?　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划?　　.项目的水、路、空交通状况?　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状?　　?　　4、周边市政配套设施调查?　　.购物场所?　　.文化教育?　　.医疗卫生?　　.金融服务?　　.邮政服务?　　.娱乐、餐饮、运动?　　.生活服务?　　.娱乐休息设施?　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素?　　.历史人文区位影响?　　?　　二 区域市场现状及其趋势判断?　　?　　1、宏观经济运行状况?　　.国内生产总值：?　　第一产业数量?　　第二产业数量?　　第三产业数量?　　房地产所占比例及数量?　　.房地产开发景气指数?　　.国家宏观金融政策：?　　货币政策?　　利率?　　房地产按揭政策?　　.固定资产投资总额：?　　全国及项目所在地?　　其中房地产开发比重?　　.社会消费品零售总额：?　　居民消费价格指数?　　商品住宅价格指数?　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用?　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规?　　.项目所在地的居民住宅形态及比重?　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规?　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规?　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划?　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状?　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异?　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现?　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析?　　.各种档次商品住宅客户分析?　　.商品住宅客户购买行为分析?　　?　　三 土地SWOT（深层次）分析?　　?　　1、项目地块的优势?　　2、项目地块的劣势?　　3、项目地块的机会点?　　4、项目地块的威胁及困难点?　　?　　四 项目市场定位?　　?　　1、类比竞争楼盘调研?　　.类比竞争楼盘基本资料?　　.项目户型结构详析?　　.项目规划设计及销售资料?　　.综合评判?　　2、项目定位?　　.市场定位：?　　区域定位?　　主力客户群定位?　　.功能定位?　　.建筑风格定位?　　?　　五 项目价值分析?　　?　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念?　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：?　　选择可类比项目?　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重?　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征?　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值?　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价?　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值?　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异?　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异?　　教育和人文景观的差异?　　各种污染程度的差异?　　社区素质的差异?　　C 周边市政配套便利性的差异?　　项目可提升价值判断?　　A 建筑风格和立面的设计、材质?　　B 单体户型设计?　　C 建筑空间布局和环艺设计?　　D 小区配套和物业管理?　　E 形象包装和营销策划?　　F 发展商品牌和实力?　　价值实现的