某房地产项投资计划书.doc

PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 1 某项目概况 某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。 时间 第一年 第二年 多层 5% 10% 10% 15% 12% 15% 小高层 3% 8% 12% 10% 15% 15% 车位 3% 8% 15% 15% 10% 12% 表一 销售进度计划表 单位：万元 时间 第三年 第四年 合计 多层 10% 8% 5% 5% 5% 100% 小高层 10% 15% 5% 3% 2% 2% 100% 车位 10% 8% 5% 5% 5% 4% 100% 续表一 销售进度计划表 单位：万元 4.建设投资估算 土地开发成本 序号 项目名称 土地价格（元） 建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡ 1 住宅用地 10922 368544 0.029635539 建安工程费 项目名称 建筑面积（㎡） 平均单方成本（元/平米） 金额（元） 直接费 368544 1260 464365440 间接费 368544 189利润 368544 151.28 税金 368544 93.1316413 总计 368544 1693.33164 624067215.9 前期开发费用估算表 序号 项目 金额（元） 取费标准(元/m2) 1.1 规划费 7370880 20 1.2 设计费 9213600 25 1.3 可研费 737088 2 2 水文、地质勘察费 1289904 3.5 2.1 测绘费 552816 1.5 2.2 勘探费 737088 2 　 合计　 基础设施建设费 序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(元) 1 基础设施 160开发期税费估算表 序号 项　目 金额(元) 估算说明(元/m2) 1 配套费80 2 质检费 1105632 3 3 建筑管理费 442252.8 1.2 4 卫评费 515961.6 1.4 5 环评费 442252.8 1.2 6 墙改基金 4422528 12 7 绿化费 36854.4 0.1 8 白蚁防治费 847651.2 2.3 9 土地使用费 1474176 4 10 再就业基金 3685440 10 11 教育专项基金 3685440 10 12 编标费 737088 2 13 招标费 368544 1 14 规划许可工本费 184272 0.5 15 土地证工本费 184272 0.5 16 施工许可证 184272 0.5 　 合计8 0 不可预见费 序号 占总费用费比例 金额（元） 单方成本（元/㎡） 1 3%96 66管理销售费用 序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2) 1 广告 533725420.8 1448.2 2 售楼处 738750 2.004509638 3 售楼许可 20000 0.054267604 6 监理费4 42.333291 7 物业管理基金 405398.4 1.