济南万达商业场营销运作方案.docVIP

济南万达商业广场营销运作方案 2002、7 济南市商业的发展 1、发展迅速，形成规模 改革开放以来，济南市的商业与全国兄弟城市一样进入了快速发展的轨道，特别是九十年代后期，济南市商业的发挥咱更是有了质的飞跃，随着二十一世纪的到来，WTO的加入更为济南商业领域带来了国家新商业的理念和现代化元素。在商业网点的硬件设施、软件配套等方面都有了很大程度的提高。截止2000年末济南市商业网点数达到838个，商品交易额突破495亿元，其中城市市场总数达到318个，商品交易额超过380亿元，全市连锁超市增加至637家，其商品零售额64.1亿元。 2、消费心理、消费行为从最初级的物质需求转向高级的精神需求 （1）消费心理：从“求是”、“求初”、“求廉”转向“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。 过去，特别是短缺经济时代，人们的消费观是“求是”、“求廉”、“求知”。那时只要适用，价格便宜人们就会产生消费行为。而今的济南市民消费心理将更注重“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。即人们在消费中更加看中消费的新颖性、个性化及消费精神情感的满足。 （2）消费需求：已从最初级的物质需求，转向高级的精神需求。 主要表现在： 购物便利性需求 休闲性、娱乐性需求 相互交流与沟通的需求 开放式购物环境的需求 （3）消费方式已从传统的粗放型转变为集约时尚性 （4）消费层次已从经济便宜型转变为富裕享受型 （5）消费时空已从零星分散型转变为集中满足型 （6）消费能力已从盲目的弱消费力转向理性的强消费力 3、已然形成区域性特征： 市中心的泉城路为中心已形成最强势的商业繁华中心，商业的雏形“泉城路步行街”、“泉城广场”以及贵和购物中心、贵和商厦、百货大楼、人民商场、银座商场等规模化商业网点，构成了济南市钻石级商业区“泉城路商圈”，城西以“华联”，城南、城北、城东以“大润发”为龙头形成了以社区经济为主的“宅配经济“商圈。商圈的区域性特征，是城市现代商业和现代商业房产形成和发展的需要条件 4、国际商业巨头即将登陆 济南市的消费潜力及辐射力还较大，一些国际商业品牌如家乐福、欧尚、百盛等已将目光锁定济南。新一轮的商业革命和全新的商业竞争即将来临。 济南市商业的差距 1、整体水平及运作能力尚显滞后 2、配套功能欠缺，硬件设施落后，气氛营造欠佳，停车位严重不足 3、经营管理理念滞后，管理水平模式欠缺，仍处于粗放型管理阶段 4、经营的档次尚属于中高档和中低档，一类档位品牌难觅踪迹 5、营业人员整体素质及服务水平尚需提高 济南市商业地产现状 1、规模化开发还未形成 济南的商业地产开发还处于典型的起步阶段，目前仅仅是小打小闹的门头房和小规模的临街店铺组合在唱主角，规模化开发还未形成。 2、开放商专业程度、运作机制和开发模式还处于不规范阶段 目前，济南市商业地产开发企业寥寥无几，稍显活跃是有一定政府背景的济南市建委投资公司，其半企业半官方色彩的身份正验证了济南市商业地产开发的专业程度还很低，现代运作机制还未建立的现实。 3、商业地产开发和投资还处于原始状态 应该说济南市商业房地产开发的空间还非常大，把它看作是商业地产的处女地也不过分。商业地产开发运作和消费水平均还处于启动阶段，主要表现在以下几个方面： 商业地产开发的概念还未建立 发展商的开发思路和开发理念还未形成 市民甚至对招商和销售的概念却还分不清楚 市民对投资商铺还缺乏最基本的常识 市民对投资商铺的热情和积极性不高 济南各大媒体对商业地产投资的舆论引导还处于空白阶段，连各大报纸、电视台、电台的房产专栏记者都 还弄不清楚商业地产的运作方式以及商业业态的区分和比较 济南人受儒家思想的影响太深，其思想保守性的程度在中国东部地区算是首屈一指。 济南市商业地产市场的机遇与难点 （一）、机会点 1、外地开发企业甚至外资企业已入驻济南，其先进的开发理念和运作思路给济南商业地产的 发展起到很大的催化作用 2、济南市政府职能和行政思路在一定程度上了很大的改善。 3、国际商业巨头纷纷抢滩泉城，为济南现代商业地产的快速发展带来了绝佳的契机。 4、由于中国人民银行储蓄和贷款利率在不断下调，促使求稳的济南居民也要主动出击为存在银行中的“钱”寻找下蛋的鸡。 5、近一两年少数投资门头房的“先知者”们已掘到第一桶金。这轻松就致富的财路对部份居民的触动较大，在已觉悟的人群中跃跃欲试者众。这些先知已知者正是商业地产快步发展的主力军。 6、近几年来，生意越来越难做，很多人在寻找既能致富又不费力的机会。股市的高风险和不规范让很多人望而却步。不动产中住宅的投资汇报率和增值空间又不令人满意。投资各类债券的回报也令人失望。这些为商业不动产的开发带来了极佳的契机。 （二）困难点 1、任何一个新领域新