合肥S1003号宗地项目定位建议.docVIP

【产品策划案】 合肥市S1003号宗地项目 市场定位及产品建议书 2010-10 合肥市S1003号宗地项目位于合肥市南部，处于城市新兴发展版块中心，随着近几年的发展，周边环境已经日臻成熟。项目周边配套较为全面，如：教育配套（合肥名校——实验小学近在咫尺），交通线路等不一而足。 项目土地面积14.26亩，按3.8容积率计算，建筑面积约36000㎡，其中居住面积70%左右，约为25200㎡；商业占30%左右，约10800㎡，扣除食品药品展示中心面积后，约剩6800㎡。 项目整体体量不大，所以这个项目应该是个“短、平、快”的项目，依托目前渐渐回暖的市场行情和区域内房产市场较高的均价，快速销售、快速招商，快速运作，争取资金回笼，提高资金的使用率，同时达到利益最大化。 依托以上观点，我们建议本项目以中小户型为主，实现低总价，加快去化率。同时避开周边体量较大项目的竞争优势，实现错位的产品定位，从而获得更多的市场认可，轻松去化。 商业方面，因为项目周边路网发达，交通便利，停车方便，故考虑以中小型超市为主力，发展餐饮娱乐等业态。引进一个知名的超市作为主力店是以后工作的重点，例如：合家福、华润苏果等。餐饮娱乐也同样建议引进1-2家主力店作为依托，带动整个商业的人气。 一、项目卖点梳理 1、项目地处发展中的城市方向，周边环境优越； 2、项目周边配套较为全面，教育资源（合肥市实验小学）尤为突出； 3、建筑品质优良：规划设计、建筑材料、施工工艺等； 4、户型设计更趋经济合理，符合目前市场需求的主流； 5、自身的商业配套将成为亮点，为产品添色。 二、项目的名称建议 建议一 （公司名）·城南尊邸 点名了项目的位置，同时尽显大气风范。 建议二 （公司名）·龙源名座 因为项目紧邻包河大道，取包河大道的水的寓意而得名。 以上两个名称响亮而易记，朗朗上口同时不失大气，在以后的宣传推广中，叫得响、传播快。 三、建筑立面风格建议 强调标识性及市场唯一性，具有明显的建筑特色。 建筑定位方向：新古典主义。 用简化的手法、现代的材料和加工技术去追求建筑整体隽秀挺拔、端庄典雅。外立面色彩丰润、凝炼，具大家之气，凸显尊贵感，历久而弥新。随着时代变迁，经典建筑的价值依旧，充满时间印痕的建筑语汇和内敛，同时充分考虑经济性。 参考立面1 参考立面2 参考立面3 四、产品类型及相关建议 1、产品类型 本案由高层住宅、休闲特色商业、中心花园和地下机动车库四大功能区组成，各部分功能区既完整独立又相互联系，尽可能满足业主的各种需要。 ◎高层住宅 1、以市场为导向打造具有高尚氛围的住宅，通过个性化具有深厚人文底蕴的建筑立面、中心园林与商业部分充分融合形成现代化街区； 2、户型上，强调多样性及功能性，通过户型空间的可拆分（子母房概念，中套和小套可合并成大套，比如40㎡+80㎡合并成120㎡中等套型）增强产品的稀缺性，强调空间的利用率及舒适度，以产品制胜实现多量快走，规避产品同质化所带来的市场积压风险。 另外，顶层可考虑设计部分LOFT空间，增强产品的多样性，与平层公寓形成互补，并可拓展出商务办公的功能。 3、个性化设计：每个户型尽可能配备阳台，可考虑部分户型精装修，增强产品竞争力，功能上预留煤气管道等，增强居家的功能性。 ◎休闲特色商业 利用区域内新建区域和新建小区的大量入住等所聚集的人气，以及超市及特色餐饮的缺失，发展以中小型超市为主力，发展餐饮娱乐等业态。 以“目的性消费”为主导的中型特色休闲餐饮的业态组合将是一大突破点，最终形成一个集商务休闲、特色文化、商业服务功能为一体的互动商业区，并具有文化性、亲和性、休闲性的特色。还可考虑引入安徽特色餐饮、上岛咖啡、伯顿西餐厅等中高档商务型商业业态。 2、相关建议（仅供参考） 本案的商业建筑需通盘考量，应以小区整体建筑为基础，在互补、丰满、充实建筑的价值形态上实现商业体系的优化设计架构。 一楼层高基本控制在4.5米左右，二楼层高可控制在3.5米左右。 除超市、餐饮主力店外，一般商铺进深控制在8-10米左右。 店铺门面开间宽度可控制在4-5米左右。进深与门面的比例最好能控制在2：1，最多不超过3：1。 按业态规划对本案沿街商铺日后经营的业态采取必备业态和指导性业态相结合的形式，再通过定向招商与一些连锁商业网点、品牌商家、专业店进行接洽。 关注主力店和品牌店效应。主力店和品牌店的引进，将会带动四周商业物业全面升值。店多隆市，小商铺的经营主要是寄生业态，只有借助主力店的聚客功能，才能充分挖潜商业价值。 解决商街停车问题。因商街的辐射力会面向本社区以外，便捷的停车服务可吸引更多的外来客，辐射整个周边区域。 五、户型配比关系 结合项目的目标客户群定位，在产品户型的设计上要做到舒适紧凑，以高