吴建瓴老师27 成都土地clean版.doc.docVIP

目录（共10篇） 建立非农用地的可持续供应体制——搞好“试验区”建议之一 3 一、建设用地指标跨区域、市场化利用 4 二、建立工业用地价值市场化实现机制，制约工业粗放用地，鼓励农业造地。 5 三、申请中央政府给予作为实验区的成都市耕地存量包干管理政策，允许区位结构调整 6 新型农村住宅拥有权应当一定程度资产化——搞好“试验区”建议之二 7 一、以试验区政策环境为依托，推动新型农村住宅拥有权的资产化 7 二、以人均占地面积限制取代人均建筑面积限制，节约土地资源。 8 资源与制度双重约束下的经济转型——工业化进程中的成都农村之一 11 三个集中的理想逻辑—— 工业化进程中的成都农村之二(2008-07-27) 12 第一章? 成都市“城乡一体化”的主要内容 “三个集中”的提出与实施 12 第一节? 起源及主要推动力：工业化需要土地资源 12 要的就是农村集体建设用地（成都之三）(2008-09-01 08:10:47) 17 第二节? “三个集中”作用机制的主线：节约农村建设用地资源， 17 农民的想法（成都之四）(2008-09-01 08:12:48) 20 第三节??? 农民的意愿及其分析：2006年给农委的调查报告 20 制度约束下的政府操作（成都之五）(2008-09-01 08:15:54) 21 第四节??? 具体实施过程分析：政府的成本约束决定操作模式 21 农民的对策（成都之六）(2008-09-01 08:19:43) 25 第五节??? 农民或村集体的对策：指标和土地的不同价值实现路径 25 推进“农民向城镇集中”工作的农户调查结果分析报告 32 第一部分? 调查概况： 32 第二部分? 调查总体结果 33 第三部分? 圈层与异地差异分析 39 第四部分.加快推进农民集中居住工作的对策建议 47 同地同权，集体土地入市，征地改革 52 一、准确理解同地同权 52 二、所有制歧视造成同地不同权 53 三、实现同地同权，规划成为决定土地价值的重要因素 55 四、同地同权将重新划定利益格局 56 五、同地同权将为征地制度改革提供条件 57 六、相关政策建议 58 1.在现有征地制度之外建立新的市场化的土地供给路径 59 2.参照集体土地入市价格，择时提高征地补偿标准 59 3.从集体建设用地入市开始逐步过渡到集体土地入市 59 4.研究建立农用地转建设用地的指标流转市场 59 5. 设计可试行的集体土地入市收入分配方法 60 6.分类试点，建立和完善配套政策 60 结合成都实际，继续推进农村制度创新 62 整体解决农村土地产权界定的改革实践——成都温江区农村产权改革案例分析 65 一、??? 温江区独有的产权改革操作办法 66 二、??? 对“两股一改、统分结合”的理论分析 70 三、???? 推进过程中后续问题 75 农村土地低效率配置状态与科斯定理的矛盾(2009-03-19 78 科斯定理的缺项：零起点前提(2009-03-21 00:40:35) 82 建立非农用地的可持续供应体制 搞好“试验区”建议之一 ??? 解决三农问题要靠两条腿走路：一、工业化城市化的发展吸纳富余的农业劳动力，并逐步沿城市周边辐射提升三农资源的价值；二、充分发展现代农业提高农业的劳动生产率，实施土地规模化利用。其中后者的发展某种程度上受到前者发展速度的制约。而工业化的发展要靠土地资源，要与农业争夺土地资源，我们不可能指望工业化的发展既吸纳劳动力又不占用土地资源。我国经济目前的高速增长与非农行业用地规模增长速度高度正相关。 ??? 工业化不同于信息化，工业与农业一样依赖于土地资源，不同之处是工业对土地资源的利用效率远高于农业。在目前土地管理制度下，我们最低成本的获取土地的途径是通过土地整理、拆院并院来改变农村和农业粗放型利用土地的现状，得到节约出来土地面积，再通过征用土地的占补平衡原则，将土地指标转移到城市周边地区作非农利用。但是这种途径得到的土地供应是不可持续的。 ??? 工业化能够辐射到的城市周边可供节约的土地总量有限；工业用地的供地价格太低，没有约束机制；耕地保护条例又进一步约束了操作空间。所以，在当前土地资源十分稀缺和国家强硬的土地管理制度下，如何为工业及其他非农行业的发展，寻求一种可持续的、有自我约束能力的非农行业发展用地的供应机制是一 个亟待解决的问题。为此，笔者提出如下建议： 一、?建设用地指标跨区域、市场化利用 ??? 拆院并院集中居住后，腾出的建设用地指标是非农行业用地指标的重要来源，但目前政策限制其只能挂钩利用于本地农村。成都市小城镇投资公司突破性地将其在本区市县内拓展利用，解决了新型农村社区建设的主要资金来源，这是一个很大的进步。但是，在离中心城区较远的二、三圈层区市县，这种土地资源