常州东方东路南侧地块市场调研报告1402007年12月.ppt

东方东路南侧地块市场调研报告 目 录 1. 常州市宏观环境分析 2. 戚区宏观环境分析 3. 开发区概况 4. 戚区片区发展策略 5. 戚区房地产片区现状及发展趋势 6. 戚区片区楼盘比较及分析 7. 购房者分析 8. 本地块状况及地块SWOT分析 9. 本地块的产品定位、规划建议、户型配比建议 10. 本案的企划方向 11. 商业建议（补充内容） 1. 常州市宏观环境分析 1.1.1常州市人均GDP增长态势良好 ◆ 从统计数据来看，常州市从2002年以来人均GDP每年以超过10%的速率在增长。 ◆ 尤其在2004和2006年两年间，增长速率超过了20%。并突破了3000美元的大关，并向富庶型生活走出了一大步。 ◆ 数据也说明常州市的经济运行状况良好，经济发展相对稳定和繁荣。 1.1.2常州市服务业发展快速且稳定 ◆ 2001年到2006年，常州市服务业的增长速度分别为12.0%、12.3%、13.3%、14.1%、14.7%和15.6%，呈现逐年加快的态势。 ◆增幅波动相对平缓，发展态势更为稳定。 1.1.3常州市2006年消费品零售市场发展不断扩大 ◆2006年常州市累计实现社会消费品零售总额515.8亿元，比上年增长16.2%。 ◆常州市的消费品零售市场增幅的平均水平，已经位居江苏省第四。 1.1.4常州市餐饮市场持续升温，品牌建设成效显著 ◆随着常州市居民收入水平的提高，餐饮消费需求逐步趋旺，餐饮市场规模快速扩张。 ◆2006年，常州市餐饮业实现零售额57.4亿元，年均增幅达到29.4%，高于全社会零售总额9.8个百分点；餐饮业占消费市场零售总额的比重达到13.2%。 ◆餐饮消费已经成为常州市日常生活消费中的一支生力军。 1.1.5常州市恩格尔系数研究 ◆从常州市自1990年以来的恩格尔系数的变化曲线来看（注：食品支出占消费支出的比重（恩格尔系数）是国际上通行的衡量居民生活水平高低的重要标志），具有以下几个特点： ◆常州市恩格尔系数在1995年出现小幅度的上升，在1998年出现较大幅度的上升 ◆其他年份都呈现稳步下降的趋势 ◆ 常州市恩格尔系数虽然在1995年和1998年曾出现了上升这个不正常现象，但第二年都出现了较大幅度的下降，总体上呈现出稳定的下降趋势。 1.1.6综述 每年的人均国内生产总值都在不断的增长表现出常州市不断的在向富庶型生活发展，并且取得了阶段性的成果。 服务业发展的良好态势，将会给市场未来的发展带来契机，创造较好的平台。 消费品零售市场和餐饮市场在较好的市场环境下也焕发出了较为强劲的发展的势头，使得市场未来的发展前景较为乐观。 常州市经过十几年的发展，城镇居民的生活水平得到显著提高并一直呈现出稳步提高的发展趋势。 随着常州市城镇居民生活水平的快速提高，人民消费性支出的涉及面将会越发的广泛。 1.2 常州市房地产市场发展状况 1.2.1 房地产开发投资情况 2006年房地产开发累计完成投资171亿元，比上年增长49.7%，增幅分别比2005年提高33个百分点。在房地产投资大幅增长的同时，投资结构出现了新的调整和变化，其中住宅投资继续占据主导地位，比重又有所上升。 1.2.2房地产开发供应情况 2006年，全市土地交易市场共举行了12批国有土地使用权挂牌出让，总共出让面积近300公顷，成交金额近45亿元，土地供应量创下了历史新高。 1.2.3商品房需求及价格情况 从2006年商品房销售情况看，期间虽然受到宏观政策的影响，但在新建楼盘频繁上市的推动下，商品房销售总量继续平稳上升。全年我市销售商品房屋面积479.4万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅销售面积占到8.5成，累计达408.2万平方米，增长12.4%。在商品房销售量不断攀升的同时，商品房价格继续上涨，但在宏观调控的作用下，涨幅明显回落。全年商品房平均销售价格为3992元/平方米，比上年上升8.4%，其中住宅平均销售价格为3647元/平方米，上升7.9%。 2006年常州房地产市场整体呈现以下特点： 1、市场呈现“三高”，即推盘量高、价格高、余量高的态势；2、小户型产品再次集中上市，一度占据市场主流； 3、湖塘地区成为全年楼市的“热点”区域，推盘量创历史新高；4、各楼盘优惠力度不断加大，为空前所未有过的；5、开发商更注重产品细节塑造；6、政府对楼市调控成为影响未来楼市走向的重要因素之一。 2. 戚区宏观环境分析 2.1 戚区总体概况 2.2戚区经济发展状况 戚区推广城乡一体建设，提升常州东大门形象，合理调整规划布局，重点发展以居住商贸为主的服务业，控制制造业，形成常州东部副中心的城市功能。 ●2007上半年，区域各项主要经济指标保持快速 高效的良好势头。