200年深圳景田区写字楼可行性分析报告.doc

####大厦 可 行 性 分 析 报 告 2008年4月3日 目 录 第一部分 深圳写字楼整体市场环境分析 一、2007年深圳写字楼市场总体概况................... ........................P3 二、2007年深圳一手写字楼情况..................... ......... ..............P4-P5 三、2007年深圳二手写字楼情况.................... ....................... P6-P11 四、2008年深圳写字楼市场展望................ ... ...................... P12-P13 第二部分 景田片区写字楼市场分析........... ................ P14 一、区域描述..... ...... ......... ....... .... ............. .......... P14-P17 二、景田与各片区比较. ......... ....... ... ............ .. ........... P18-P19 三、同类型项目竞争分析.................. ...................................P20 四、片区市场展望.... ...................... ............................... P21 第三部分：项目概况与经济测算 一、基本参数................................. ............. ............... P22 二、价格定位...................................... .................... P23-P26 三、经济测算..................... ............ ........................ P27-P28 第一部分 深圳写字楼整体市场环境分析 一、2007年深圳写字楼市场概况 　　（一）买卖市场——上半年量价齐升、下半年有价无市 　　2007年，深圳的写字楼买卖市场可谓“冰火两重天”，上半年供求两旺，下半年观望浓厚。根据统计数据显示，仅七个月时间，深圳福田中心区写字楼价格就由2007年1月的20132元/平方米上升为7月的32692元/平方米，增幅高达62.3%。 　　上半年楼价飙升的原因主要在于流动资金过剩，和投资者的“看多”心理预期造成“追涨”的局面，投资需求主导楼市走向。从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。随着政策作用的发挥，8月份写字楼市场开始进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，11和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢。 　　（二）租赁市场——上半年价格飚升，下半年趋于平稳 　　2007年第一、二季度，深圳写字楼租赁价格出现明显的上升趋势，第三、四季度，租赁价格出现明显波动。写字楼新增供应减少以及租赁公司对高质量写字楼需求的增大，是导致深圳租金上涨较快的原因。根据统计数据显示，租金由2007年1月的在89.4元/平方米·月徘徊上升为7月的110.2元/平方米·月，增幅超过两成，随后，从8月开始，福田中心区、中心西区、南山中心区租金都趋于稳定，小幅度波动。 另外，统一产权物业的大量出现，也从一定程度上推动了写字楼租金的提升。例如嘉里建设广场、星河发展中心、荣超江胜大厦等物业，对外招租报价都是160元/平方米·月起，远高于市场同期水平。 　　二、2007年深圳一手写字楼情况　 　　2007年深圳一手写字楼市场呈现出上半年火热，下半年冰冷的态势。以金运世纪为例，8、9月每月成交在20套以上，10月后，政策影响慢慢显现出来，成交量一路下滑。但是，受市场心理预期和销售策略调整的影响，售价不降反升，在12月达到峰值。 　　（一）2007年深圳一手写字楼批准预售面积持续减少 　　2007年深圳一手写字楼批准预售面积为20.33万平方米，创2002年以来批准预售面积最低，较2006年减少41.14%。? 分片区看，福田区批准预售面积下降明显，较2006年下降6成；南山由于海岸城西座的入市，批准预售面积增加4成；罗湖2007年批准预售面积达到1.5万平方米，较2006年增加74.4%。 2002-2007年深圳办公楼批准预售对比表 　　 （二）2007年深圳市新入伙写字楼 　　2007年全年共计11个新项目入伙，入伙办公楼面积625359.07平方米。 ?? 2007年深圳市新入伙写字楼列表 三、2007年深圳二手写字楼情