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醴陵文化北路商业步行街 策划提案 深圳市尚和房地产顾问有限公司 二00六年四月十三日 第一部分 把脉醴陵步行街 前期营销诊断 一、关于招商工作 招商先行。目前国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。　　 本项目招商工作没有启动，这是最大的不利因素。商业地产的生命力就在于其商业经营的状况，而经营状况的好坏则取决于招商工作的成败！没有招商，商家如何进场？无商家经营，投资者又怎会看到投资价值？ 我司在初步考察贵司醴陵“文化北路商业步行街”后，建议贵司尽快启动招商工作，为项目的顺利营销打下坚实基础！ 二、关于定位 作为商业步行街的定位，基于几个方面：第一，本地区所在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。 本项目的定位比较模糊，在各类商业地产大行其道的今天，简单的作为步行街来定位已没有吸引力！只有充分挖掘项目的潜在价值，进行差异化定位，才能突破市场！在后面的章节中将详细论述我司对本项目的定位。 三、关于主力店 俗语“舞龙看龙头”，在复合型商业地产中，几个大型品牌商家总是能够吸纳更多的商业资源，带动商业经营中的“骨牌效应”。在本项目的招商中，必须引进几家有实力的品牌商家，以主力店的经营形式进驻本项目。如此，即可提升项目的商业档次，拔高项目形象，又可以吸纳更多的商业资源，带动中小商家的进驻！我司建议，在步行街各客流入口处，应该规划为大型品牌主力店，以吸纳更多客流！ 针对性解决措施 迅速启动招商工作，以招商的成功强力推动项目销售，积聚项目商业氛围与人气； 以醴陵的城市文化为切入点，赋予项目商业步行街之外的附加价值。即它已不仅仅是醴陵首条商业步行街这个单一的商业功能，它还承载了醴陵的地域文化，是醴陵的城市名片。为此，我司给文化北路商业步行街的定位做出了“四化”原则：景观文脉化、环境生态化、功能休闲化、管理现代化； 在下面的章节中，将具体阐述我们对文化北路商业步行街的策划思路。 第二部分 醴陵步行街的整体策划思路 整体策划思路 1、策划原则 房地产策划应以市场需求为导向。敝司在把握市场动态的同时，考虑到本项目自身状况及发展商的具体要求，适度并实际地进行创新。并秉承以下策划原则： 产品差异化原则 只有细分市场，做出与众不同的产品，或者说独具个性的产品，才能区分于市场、吸引目标客户群体，实现产品价值最大化。 效益最大化原则 只有使项目实现效益最大化的策划，才是切实可行的成功策划。 四位一体的原则 如果说差异化及效益最大化原则带有普遍性的话，那么本案策划将在创新性、标志性、品牌性和整体性上同时并举，突显本项目的操作原则。 创新性 只有创新才能发展，适度合理的创新是本案优于其他项目的重要竞争力以及打造醴陵首个主题商业步行街的必然要求。 标志性 按照贵司“高标准、高起点”的开发思路与及本案得天独厚的环境优势，整合资源，打造醴陵里程碑式的标志性物业。 品牌性 通过成功运作本项目，在树立起项目品牌的同时，建立长江公司的地产企业品牌。 整体性 使项目在突显个性的同时，又与区域整体浑然一体，形成一种区域环境的大气势、大气候，并引导本案区域的规划建设与房地产开发。 2、策划方法 敝司不仅创立“全案策划”的先进理念，而且在具体策划中亦形成了调查、思考、研究、诊断、策划的循环工作流程，及各细步的具体工作方法。 本案策划的主要思路是： 拟用本案的策划原则为核心指导思想，通过调查和分析，抓住市场空白点，细分市场，找准项目的目标客户，然后作出准确的市场定位。 根据醴陵市场的实际情况，努力、务实地进行产品创新，寻求新的价值突破点和发展契机，并与周边环境（即区域环境）相结合。 3、策划目标 策划目标是促成物业达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。物业的成功运作往往取决于综合因素。 物业目标 醴陵楼市领跑者，醴陵最具投资价值的商业地产，醴陵标志性的地标建筑。实现经济效益，社会效应、品牌效益“多赢”的利益空间。 本方案目标 本方案为策划成果的第一步骤，主要阐明策划方案的框架及主要内容，通过细分市场分析及方案对比，确定本案开发的战略方向及指导原则，明确 “如何做”以及“怎样卖”等重要问题。 一、项目定位 本项目作为醴陵首个复合型主题商业步行街，它的形象定位非常重要。从这个战略高度着眼，我们认为“文化北路商业步行街”的形象定位一定要高起点。要把它放到醴陵的城市建设与招商引