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“营改增”房地产销售增值税计税收入确认十大实操提示 　　增值税计税收入，是指在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人向买方收取的全部价款和价外费用。随着房企“营改增”试点的不断深入，与之相关的增值税政策，特别是房地产项目增值税计税收入确认的政策法规，发生了一些重要的变化。房地产增值税计税收入的确定，是计算纳税人增值税的重要依据，直接影响和决定着房企增值税税负的高低。增值税计税收入，特别是涉及到一些特殊情形的收入事项需视具体情形以予确认。 　　房地产销售增值税计税收入是增值税征收管理的首要环节，在开发产品的销售上有多种多样的销售方式，涉及销售价格、结算方式、开票金额等，实践中各地存在较大的差异。需要纳税人对企业的销售情况认真分析、界定，并依据税法的有关规定进行适当地调整。为便利房企纳税人熟练掌握“营改增”计税收入确认新税政，从容应对新税制下的增值税计税依据问题，进而提高税务遵从度。一起来看看这些实操提示吧！！ 　　税事实操一：应税销售额，计税依据是不含税销售收入 　　应税销售额是指纳税人销售货物或提供应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 　　销售额＝含税销售额÷ 　　销项税额=销售额×税率 　　税事实操二：买房违约赔偿金，销售行为不成立属于营业外收入 　　对于由房屋产权所有者收取的违约金，财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》明确，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》对价外费用则作了更详细的解释，明确价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。违约金为房屋产权所有者收取，在整个经济行为的过程中，销售行为成立时买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税。销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。这是因为没有房产成交，违约金也就没有依附于增值税应税业务。该违约金是独立存在的补偿款，不属于增值税的纳税范围，因此不用缴纳增值税。 　　税事实操三：混合销售，按照主营业务确认销售额 　　一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。房地产企业销售商品房同时提供家具，附送家电、赠送礼品，属于混合销售行为，应按照纳税人的主营业务，销售不动产适用税率缴纳增值税。例如，商场销售电视机，同时负责送货上门。在该交易过程中就既存在销售货物行为，又体现安装服务，还包含着运输劳务。该交易行为就是混合销售。如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价值，因此，可以参照混合销售原则按照主业适用税率缴纳增值税。对于混合销售，无论企业在账务上是否分开核算，都按如下原则处理：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 　　税事实操四：兼营行为，分别核算适用不同税率或征收率的销售额 　　销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。诸如房企纳税人卖房送汽车、空调，销售商品房时提供精装修，应按照兼营行为征收增值税。纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率： 　　兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 　　兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 　　兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率 　　税事实操五：视同销售，开发产品九种情形