万达定制式业地产模式分析及启示.docVIP

万达定制式商业地产模式分析及启示 ??? 一、序言 ??? 二、商业地产的概念及其在中国的发展 ??? （一）商业地产的概念 ??? （二）商业地产在中国的发展 ??? 三、万达商业地产模式研究及启示 ??? （一）万达商业地产的发展历程 ??? （二）万达定制式地产模式介绍 ??? （三）万达定制式地产模式推广 ??? （四）万达集团的优势分析 ??? （五）万达定制式模式的问题分析 ??? （六）万达给我们的启示 ??? 四、如何成功运营商业地产 ??? 五、结束语 万达定制式商业地产模式分析及启示 一、序言 商业地产作为房地产业的一枝奇葩，以商业和地产结合的新型模式受到高度的关注。提起商业地产，我们第一个要研究和学习的对象就是万达，而且非常有必要研究万达的定制式商业地产模式。 ? ??? 二、商业地产的概念及在中国的发展 ??? （一）商业地产的概念?? ??? 商业地产的概念理论上对其没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说。前者在英文里叫做“retail? real? estate ”,意指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、商业步行街以及社区商业等等；后者则除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产，英文里称之为“commercial? real? estate”或“commercial? property”。????? ??? 由此我们可以看出“商业”和“地产”在国外是两个名词。商业地产是很中国化的说法，它实际上是以租金收入作为投资目的的投资行为，而不是房地产开发。 ??? 然而真正让商业地产处处扬名的，是一个至今说起来仍叱咤风云的新概念：Shopping Mall，中文译名叫“摩尔”或“销品茂”。但是Shopping Mall并不等同于商业地产的概念。??? 简单的来说，商业地产其实就是整合商业的过程。通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足地域性，全龄层，各种档次消费者的消费需求，尽可能的实现一站式消费的商业组合。 ??? （二）商业地产在中国的发展 ??? 商业地产在中国的发展分为三个阶段： ??? 第一个阶段为2000年以前最初的阶段是开发公司阶段，也称之为“商铺地产”阶段； ??? 第二个阶段为2000年－2005年中级的阶段是投资公司的阶段，也称之为“商业＋地产”简单叠加阶段； ??? 第三个阶段为2006年开始的最高级的阶段就是金融公司的阶段，也称之为“商业与地产实现价值融合和提升”阶段；真正的商业地产处于金融公司，也就是资产证券化的阶段。 ??? 据此我们可以给出相对的商业地产概念：用于商业经营和商务运营并具有投资价值的不动产，同时拥有地产、商业与投资的三重专业特性，三重特性既各具特点，又相互牵连，既各自独立又相互作用，环环相扣，系统性很强。因此，涉足于商业房地产跟普通住宅等房地产开发区别很大。 ? ??? 三、万达商业地产模式研究及启示 ??? （一）万达商业地产的历程 ??? 万达的这种定制式模式也通过20年来不断地摸索，不断地碰壁，是靠血和泪总结出来的。在亮出万达定制式地产模式之前让我们先来看看万达商业地产的历程。 ??? 初上商业地产开发之路的万达，凭着“挟天子（沃尔玛们）以令诸侯（商户）”的号召力，凭着占据城市核心商圈的得天独厚优势，凭着在住宅地产方面的多年开发经验，以住宅地产开发的思维，将商铺切割，一卖了之，因而埋下了祸根。于是，就出现了震动业内外的“万达多米诺”现象：以长春万达购物广场为首张骨牌，从东北到华南，开始倒塌，多个项目开始被商户投诉、媒体揭短，经营惨淡，问题层出不穷。万达的高层们未免四处救火，穷于应付。不可回避，万达在商业地产上踢出的漂亮的头几脚，也踢痛了自己。无庸讳言，在长春等地几个项目的问题上，暴露出了万达在商业地产开发上的一些思维盲点和战 略误区。下面我们来看看万达商业地产的历程。 ??? 第一代：单店模式 ??? 万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈，都是当地最好的黄金地段。模式就是一栋楼，总面积5万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。 ??? 第二代：纯商业组合店 ??? 万达商业地产的第二代产品叫商业组合店，比第一代有进步：项目面积大了，达到10－15万平方米；业态也多了，有百货、超市、影院等五六个主力店，但是仍然没有把握商业地产的精髓。一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系也没有，人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，占总经营面积80％以上。 ???