中天城投商业态定性品类定量及空间模拟分析.ppt

2、经济规模： 7500-15000平方米 3、产权形式 整体投资+独立店+独立铺 4、动线规划 5、空间规划 统一的建筑设计与中央管理中庭设计 统一的内部商店建筑配置和未来发展安排 多首层进入，各楼层之间交通要方便、通畅 有吸引顾客的景观设计和安全考虑 顾客与货品出入口分离，有方便汽车和行人的进出口 足够的停车空间 各种不同业态的商业设施应相互衔接联线成片；各商家对客流进行共享，避免出现“死角”。 注：某心理报告指出： 顾客到一家便利店所能忍受的最长时间是5分钟，到一家超级市场所能忍受的时间是20分钟，而到一家大型百货商店所能忍受的时间是40分钟左右。 6、品类规划： 有效地满足大多数消费者“一次购齐，一次观赏齐” 的需要，不同楼层服务类型不一，售卖品种多而全。 如： 地下层设置车库与生活超市，以满足消费者的顺便性购物行为。 地面一层以高档商品为主，中档商品为辅。品牌选择上多以名牌为主，以名牌商品来突出商场特色，以名兴名，相得益彰。 非日常使用的高档商品，可放在较高楼层。如家电、家居。也可设置高级会所等显示楼层越高，消费档次和消费者身份就越高。 7、经营与管理 统一规划、统一招商、统一形象、统一管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物管、统一服饰形象 8、辐射圈层 社区业主 社区周边居住人群体 城市有车族消费群体 …… 五、专业市场 批零兼营 产品 1、业态规划： 市场 步行街 购物中心 便利店 自动售货机 移动售卖车 行业会所 …… 2、经济规模： 竞争性决策：第一为王 3、产权形式 分产权 4、动线规划 5、空间规划 物流组织流畅 动线不间断，人流引进及输送 外围交通及入口制定，具备相应物流条件 “鸽子铺”划分：增加单元数量，从而增加品种数量。 扶手梯，楼梯处理，客货电梯是否足够 横向空间：内步行街 竖向空间：上下贯通 6、品类规划： 满足单一业态、不同品类的需求 如：快餐店、茶叶市场/古玩市场/布艺街/女人街/电脑城/家居建材市场/花鸟市场…… 7、经营与管理 带租约出售 以租金回报出售 8、辐射圈层 城市有固定需求的消费群体 …… 六、城市新都心、新商圈规划 产品 　城市成熟商圈辐射区域人口的55-70%。 　深圳东门商业圈 1、业态规划： 多主题卖场 多大型购物中心 多商业步行街 多大型超市 多小商品市场 便利店 自助售卖机 移动售卖车 …… 2、经济规模： 竞争性决策 3、产权形式 多样性 * 商业业态定性、品类定量及空间模拟（基础版） 中天城投集团 一、社区会所 　　　——纯粹的社区商业 产品 　家，在这里延续 1、会所业态规划： 会所 自助售货机 便利店 超市 …… 2、会所规模： 规模大小需要根据每个楼盘的具体情况判断: 一般1000-1500户左右的社区,大概面积在3000-4000㎡的会所就够,即按照每户3㎡左右考虑,有些高档项目根据需要可以适当加大。 帝景传说经济规模：2000余平方米 注：人类不同交往形式的习惯尺度： （1） 亲密尺度（0cm～45cm） 是一种表达温柔、舒适、爱抚等强烈感情的尺度。 （2） 个人尺度（0.45ｍ～1.3ｍ） 是亲近朋友和家庭成员之间谈话的尺度。 （3） 社会尺度（1.3ｍ～3.75ｍ） 是朋友、熟人、邻居、同事等之间日常交谈的尺度。 （4） 公共尺度（ 大于3.75ｍ） 是用于单向交流的集会、演讲， 或者人们只愿旁观而无意参与这样一些较拘谨场合的尺度。 ——《隐匿的尺度》，爱德华． Ｔ． 霍尔（Edward T. Hall），人类学家 3、会所产权形式： 开发商整体产权+独立产权 业主共有产权 4、会所动线规划 5、会所空间规划： 遵循“灾平”原则 空间流动性，动线统一设计，视觉标识不间断 根据业态进行最适宜空间划分 空间视觉性，色彩、灯光、气氛营造 宜人的功能尺度 …… 6、会所品类规划： 符合社区高档次消费人群“满足精神需求”特征 如：高级餐饮、儿童教育、如家会所、寄存/托管/托销、婚礼台、情景商品卖场、洗浴/水疗/SPA/热瑜珈、私人PARTY屋…… 7、会所经营与管理： 统一经营，统一管理 总承揽 8、会所辐射圈层： 社区高档次业主 社区外社会精英阶层 …… 二、干道临街底商 　社区商业与城市干道商业的共享模式 产品 1、业态规划： 商业街 社区生活超市 便利店 自动售卖机 …… 2、经济规模： 临街界面长度×2层×进深（10m以上） 3、产权形式 独立产权商铺 注：顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在2.5万平方米左右。 4、动线规