青岛黄岛海尔项目定位策略原稿51.ppt

中国 青岛 海尔china·haier中国海 (200706) 青岛，是谁的青岛 市场梳理 青岛，是谁的青岛 两项目在海尔集团的战略地位 海尔集团对两项目的战略要求 两项目在品牌、市场、操作方面的关联性分析 凤凰湾别墅项目，方向一有特色、差异化的别墅产品 案例：亚龙湾五号 凤凰湾别墅项目，方向二景观价值稀缺，全面拉高定位，并加大开发强度 案例：万科十七英里 珍城2.0综合项目第一、第二居所混合，随发展而演变成第一居所 案例：万科东海岸 案例：restore社区（愉景湾、惠阳新世界棕榈岛、美国Seaside） 肖鹏提出项目规划建议 现有方案肯定： 将南向作为主景观面，而非东侧、北侧； 北侧人车流量较大，设置主入口 提升定位档次，人车分流环路设置可以接受 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整实施过程中的策略 海尔地产目前的市场状况 集成精装与白家电≠地产优势 白家电产业理念≠房地产业理念 名企向名盘转化还不够，名盘对名企支撑还不够 青岛，最有价值的“金边”向东发展瓶颈突显 跨海大桥、海底隧道开工，突破向西跨海瓶颈 正是黄岛发展的契机 崂山 黄海 胶州湾 北 东 南 西 资料来源： 青岛市城市总体规划纲要（2004－2020） 让我们回到起点： 青岛海岸线发展回顾1 资源稀缺性非常突出 东部海岸线开发接近尾声，供应量少 海岸线面对内、外部大市场，稀缺资源占有门槛提高 青岛海岸线发展回顾2 占有稀缺资源的项目存在缺陷，公共设施、社区生活氛围较差 初级的海岸开发策略，只有海岸线而没有社区生活，与稀缺资源形成强烈反差 海尔地产的战略发展初设 中国海系列 海岸生活系统解决方案 随着西部海岸线开发的契机到来，借助黄岛项目的开发 海尔地产有实力也有机遇创建企业独特的海岸线开发理念 面对不同客户层级的需求，提出海尔的海岸生活模式 进而为今后沿海项目的