2008年2月青岛市三地块市场判报告.docVIP

 目 录 一、 青岛印象 3 二、 青岛房地产市场 6 2.1青岛房地产整体市场 6 2.2青岛房地产板块分布 9 三、 地块研判 11 3.1地块一：彰化路、东海路地块 11 3.2地块二：市北区辽阳路地块 16 3.3地块三：长沙路地块 21  青岛印象 青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。 青岛全市行政区域面积10654平方公里，辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西五个县级市，现状户籍总人口741万人，市区面积1316.27平方公里，由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区组成，现状户籍人口265万人 。 青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口。青岛港全年列中国第五位、矿石、原油等吞吐量列中国第一位、口岸外向度75%，列中国第一位。 青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业，是中国的第二大品牌之都。 青岛是国家历史文化名城和风景旅游胜地，中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市，2006年，青岛旅游业总收入为325.20亿元，约占GDP总量的1/10，2004，2005及2006年均位列中国旅游城市top10。 青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。 从国际经验及经济原理分析来说，奥运会的承办城市都将面临新一轮的固定资产投资热潮，也将因此引致GDP“前七后三”的加速增长，其对固定资产投资的年贡献率大约在10%—20%的范围内，对GDP的贡献率大约在1%—3%的范围内。  青岛房地产市场 2.1青岛房地产整体市场 房地产投资增速减缓 施工面积继续增长、竣工面积相对下滑 全市住宅销售面积略低于06年水平 市内四区住宅销售价格稳步上涨，涨幅有所回落，价格涨幅先抑后扬 住宅供给有所增加 2007年青岛市商品住宅供应情况 区域 新增供应项目个数 建筑面积（平方米） 市南区 8 380,157 市北区 5 172,665 四方区 5 211,432 李沧区 5 308,514 崂山区 11 751,960 城阳区 27 1,090,685 开发区 20 315,558 合计 81 3,230,974 保障性住房供应体系进一步完善 ◎廉租住房建设方面，今年受理申请并实施保障的近4,000户； ◎租赁住房建设方面，3,000套租赁住房建设已经全面启动； ◎经济适用房方面，已经开工在建建筑面积247万平方米，新开工建筑面积87万平方米，竣工建筑面积70万平方米； ◎普通商品房方面，施工建筑面积90万平方米，其中新开工建筑面积45万平方米；竣工建 筑面积20万平米。 市内四区土地出让集中在四方区、市北区 2007年青岛市市内四区土地成交情况 区域 地块数量 用地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 住宅、商业等用地 市南区 6 122,269.30 313,141.35 市北区 9 228,622.30 824,623.00 四方区 10 505,325.30 1,179,032.00 李沧区 6 131,198.50 199,313.00 合计 31 987,415.40 2,516,109.35 2.2青岛房地产板块分布 大青岛的房地产市场由六大板块组成；不同的板块资源决定了各个板块内部主要的住宅产品类型不同。  小结： 07年，青岛经济持续快速增长（GDP连续7年平均增速16％，07年青岛人均GDP6000美元）；居民收入快速增长（工资收入、投资收益、拆迁补偿等），居民购房支付能力提升；基础设施建设持续完善；因拆迁、改善居住条件、年轻人新增居住需求、投资需求而产生的购房需求仍保持强劲。 展望08年，预计青岛商品住宅市场有如下表现： ◎保障性住房供应力度进一步加大，整体市场供应量较充足，供不应求的状况明显改善； ◎整体价格涨幅预计先扬后抑，房价上涨诱因由需求拉动为主转变为成本推动为主；预计全年涨幅难以超越2007年； ◎位于核心位置、地理位置、景观等条件优越的高端住宅项目价格保持坚挺；中低价位楼盘成交所占比重进一步增大； ◎投资需求受到抑制，投资需求由短期投机向购房保值和中长期投资转变； ◎市内四区，尤其是四方区和李沧区有望成为新的热点区域，城阳区依然是青岛郊区热点板块。  地块研判 3.1地块一：彰化路、东海路地块 项目认知 本项目地块位于青岛市南区漳化路