万科物业顾问书模版9设备管理册.doc

****物业管理 顾问书（九） 设备管理册  目 录 一、说明………………………………………………………………………………3 二、公用设施管理程序………………………………………………………………3 三、 供配电设备保养维修作业指导手册………………………………………… 48 四、发电机保养维修作业指导手册…………………………………………… 49 五、停电管理作业指导手册……………………………………………51 六、1千伏以下电力电缆保养作业指导手册…………………………………… 52 七、各类泵保养维修作业指导手册…………………………………………… 53 八、给排水系统异常情况处理作业指导手册…………………………………… 54 九、单级、多级分段式离心泵维修作业指导手册……………………………… 56 十、清洗水池（箱）作业指导手册…………………………………………… 57 十一、消防泵试运行作业指导手册…………………………………………… 59 十二、电梯操作作业指导手册……………………………………………60 十三、电梯保养维修作业指导手册……………………………………………61 十四、电梯故障处理作业指导册 ……………………………………………62 十五、小型空调器安装保养维修作业指导手册 ……………………………… 64 十六、住宅风冷式冷热水中央空调机安装保养维修指导册………………………66 十七、泳乐设施保养维修作业指导手册……………………………………………68 十八、维修维护设备及工具操作作业指导手册…………………………………71 十九、测量仪器年检指导册 …………………………………………… 73 二十、家庭维修服务的提供和控制程序………………………………………76 下期顾问书预告………………………………………………78 （一）、说明 本册顾问书内容涵盖项目所涉及的设备种类，具体的设备操作维修因设备型号差异而不同，可根据现场实际情况在本册顾问书基础上调整完善。 （二）、公用设施管理程序 为规范小区机电设备等公用设施的管理，保持公用设施的良好状态，确保所管辖区域公用设施发挥正常功能，特制定此管理程序。 一、 公用设施的分类 1、 供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路等。 2、 给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、各类阀门等。 3、 消防系统：烟雾/温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防广播系统、消防对讲系统、消防泵类、消火栓系统、喷淋系统、水幕系统、防排烟系统、防火卷帘门系统、气体自动灭火系统等。 4、 电梯 5、 空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机组、风柜、风机盘管、自控箱、温控开关、电磁阀、膨胀水箱、其它类空调等。 6、 电讯系统：电话、有线电视、宽带网络等。 7、 安防系统：闭路监控系统、门禁控制系统、停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、周界防越系统、巡更系统等。 8、维修维护设备及工具：电焊机、切割机、打磨机、冲击钻、手电钻、丝锥、板牙、各种检测仪器仪表等。 9、 其它公用设施：泳池及设备、娱乐场所及设备、燃气管道及开关、停车场及设备、剪草机及绿化设施、吸尘器等。 10、 房屋本体及附属设施：防雷系统、自行车棚（房）、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、建筑小品等。 二、 管理职责 1、 管理处经理负责公用设施保养维修工作的检查、监督工作。 2、 设备主管负责公用设施保养维修工作的组织、安排和实施，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。 3、设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常工作。设备责任人（技术维修人员，以下及相关作业手册同） 4、管理处客户服务中心负责不定期抽查设备保养情况及相关质量记录，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并记录在《公用设施保养维修记录表》上。 三、 管理细则 1、 设备房管理 1.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。 1.2 设备房门应有“机房重地，非请勿进”等标识，进出随手关门。 3设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在设备上端加装喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用。 1.4 高低压配电室、变压器房、电梯机房、空调机房、发电机房等重要设备房，应装置干湿球式温度计，对环境的温、湿度进行监测。设备房内温度须保持在+40℃以下，相对湿度须保持在80％以下。 5参观来访人员需进入设备房，凭管理处经理通知，并指定专人陪同方可进入。 1.6 设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温度、湿度，并把各种运行数据记录在《公用设施保养维修记录表》上，每周清洁设备房一次。