上海明珠万福园小高层部分推广思路2009年.ppt

“量 贩 生 活” 之思考：我们销售的是高层住宅还是高层生活? 明珠万福家园小高层部分推广思路 明珠万福家园 2009年2月26日 推广注意事项 1、本项目位于成熟居民聚集地之一西小区，有成熟的交通和服务性配套设施。 2、明珠花园整个园区大环境，突出“一心一轴”主题景观园林。 3、整个园区呈现现代东方文化，鸿儒人文。 4、整个园区内配套完善，物业服务、智能化安防系统。 5、周边同质产品竞争激烈，宣传主题应避免同质化。 总体销售思路  目前市场经济环境下的产品营销,其实质和核心可以简洁的概括为---传递信息,交易谈判,签约成交。然而,如何向特定的公众“传递信息”则是整个产品营销成败的基础。 据目前的项目到访客户群分析可知，本项目的目标客户群主要为西小区周边老住户,市区中挡收入者,市区备婚单身，中小型投资者。其中又以本区域居民置业居多，投资客其次，再次为海州区域居民。所以从销售上来说，应该有区别的对待，根据目前的形式，多层的推出相对已是销售火爆。而借助多层带来的巨大人气和声望，小高层的面世销售自然会更上一层。所以确定的整体销售策略是延展之前已成功的市场铺垫，同时实施集硬软性宣传、声色广告、网络宣传、活动促销、公关促销为一体的全方位立体推广策略。 本期推广目的 能否把小高层这种产品形态，拉升到别墅的档次，使小高层在形象及售价上有一个质的飞跃。 操作可行性分析 1、本产品属于11+1层复式小高层产品。 2、利用整个大生活区的环境 营造：生态生活环境的小高层产品。 3、利用整个社区独特的现代东方文化 营造：现代中式风韵儒雅的小高层产品印象。 4、利用小高层产品的居住舒适度 营造：多层产品无可比拟的居住品质。 5、享受优质的配套服务，人性化的服务、安防智能化系统。 营造：别墅级的尊崇。 推广定位 享受别墅生活的电梯公馆。 １、从受众人群出发,他们选择这个楼盘除了居住，更是体验一种精神层面的享受，好比是奢侈品追逐者、古董收藏家，购买本产品已经不从其功能出发，而是注重它的精神面与价值面。 ２、我们不仅是在造一所房子，而是在造一个生活，制造一个话题，一个可谈论的未来高端生活代名词。 ３、睥视市场：告诉竞争者，我就是高端小高层产品的参考样本，是领导市场，而不是被市场所领导。 4、我们的小高层产品具有多层产品所具有的优点以外的优势，如抗震性、私密性、生活便捷、生活品质提高、良好的视野空间，无疑不是居者所追求的居住理想目标。 产品形态拔升 公 馆 公馆一称起源于十九世纪的80年代，兴起于上海，繁荣于南京和重庆，最著名的有白公馆、杜公馆等，是极品人物在最繁华的区域为自己打造的别墅级寓所。 本期小高层产品引入“公馆”概念，旨在于市场中同类产品相区隔，将“电梯洋房”、“电梯高层”等产品概念抛到我们后面，步步引领市场。 那么我们卖的是： 别墅级别的电梯公馆 高端的生活姿态 而不仅仅是 单纯的电梯房 小高层案名建议 万福公馆 案名建议2 上海公馆 推广主题 别墅品质 公馆生活 广告语 未来城中心，别墅级公馆。 卖点推广 一个社区：东方的优雅，古老的文化。 一种疆土：未来城市中心，优雅公馆寓所。 一种空间：高度与视野的绝对融合。 一种态度：繁华与宁静间的自由切换。 一座建筑：全景式观景落地阳台，景色一览无余。 一梯两户电梯公馆：空间对人的膜拜。 一种风华：人性化服务带来的尊崇。 “心轴”花园：贴近自然，站在生态之上的园林。 一种文化：用现代来演绎古老东方文化。 一种环境：自在的空间，自由的眺望，自然的心情。 推广文字（示例） 所谓高贵：是和五福临门有关的。 所谓身份：是与财智新贵为邻有关的。 所谓优雅：是和上下之间的雍容有关的。 所谓贵族：是和别墅级的电梯公馆有关的。 推广分期 1、与项目销售进度相结合，根据推广的效果，在不改变整体推广调性的前提下，阶段性调整推广思路。 2、深入挖掘小高层卖点，在广告宣传中避免与其它楼盘正面冲突，结合项目核心定位推广，树立其独特的品质文化。 3、充分挖掘实效媒体，以较少的广告投入，进行有效的广告传播，刺激目标客户的购买欲。 小高层的整体销售策略是： 精确定位，全方位立体整合推广 针对特定客户群，进行精确营销整体化策略+差异化营销 定位依据 小高层住宅 电梯公寓 电梯洋房 电梯公馆 初级小高层产品形态 中级小高层产品形态 中级小高层产品形态 高级小高层产品形态 推广基础： 远离喧器 城市中心 生态环境 儒雅人文 教育环境 完善配套 人性服务 1、万福本身就是本案的定案用名，利用小高层推广再次使用案名 起到拔升项目品质。 2、公馆引申为一些比较高级的住宅，表现为有内涵、气质、高雅