成都远大双流国际新别墅项目可行性分析报告49页2009年.doc

成都双流国际新城项目 可行性分析报告 成都远大房地产开发有限责任公司 2009年4月 前 言 双流国际新城项目总占地336.48亩，中间规划道路将项目分为南北两块独立地块，其中北地块占地163.48亩。目前取得国土证的为北地块中的一部分，占地63.48亩。由于南地块的开发时间较晚，需根据市场变化以及北地块产品销售情况另行规划，具备较大的不确定性，故本次可研将南北两地块视为相对独立的两个项目考虑，重点分析北地块163.48亩宗地。 幼儿园作为整个项目的配套，其成本计入南地块项目。 目 录 一 项目背景介绍 4 1.1 成都市社会发展状况综述 4 1.2 政策环境分析 6 1.3 房地产投资情况 7 二、房地产市场分析 8 2.1 土地市场 8 2.2 住宅市场 12 2.3 成都市开发商情况 14 2.4 2009 年房地产市场走势预测 15 三、项目分析 16 3.1 区域市场分析——【项目所在区域—双流新城区】 16 3.2 项目宗地状况分析 20 四、项目定位 22 4.1 市场细分及定位 22 4.2 目标客户定位及需求分析 25 4.3 项目产品定位 27 4.4 项目价格定位 29 4.5 项目SWOT分析 30 五 项目入市时机分析及开发计划（北侧163亩土地） 33 5.1 入市时机分析 33 5.2 项目开发计划 34 5.3 项目施工进度计划 34 六 项目投资预算分析 36 6.1 项目北侧地块成本估算及投资收益分析 36 6.2 项目一期（64.3亩）成本及利润估算 41 6.3 一期2套样板房成本及售价 43 七、综合方案比较 43 7.1 纯联排别墅，容积率0.9 43 7.2 纯花园洋房，容积率1.5 45 7.3 纯电梯小高层，容积率2.6 46 7.4 综合方案对比分析及结论 48 八、项目前期开发风险及应对 49  一 项目背景介绍 1.1 成都市社会发展状况综述 1.1.1 【城市概况】 成都位于中国四川省中部，是四川省省会，中国副省级行政单位，是西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，也是国家经济与社会发展计划单列市，其综合实力西部第一。 成都城市总面积12390平方公里，（中国直辖市和副省级城市第8名）。中心城区面积598平方公里。市辖区面积1418平方公里。境内海拔387-5364米，属亚热带湿润季风气候，四季分明，气候适宜。 成都共辖9区、4市、6县，主城区由五个相互连接为一体的城市区（金牛、成华、武候、锦江、青羊）组成，而次城区则是由四个相对独立的城市区（温江、新都、龙泉、青白江）组成，4市分别为都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市双流县、金堂县郫县、大邑县、蒲江县、新津县1124.96万人，常住人口1257.9万人，市区人口497.15万。 1.1.2 【城市规划】 2007年，成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都政府提出“全域成都”的发展理念，以中心城区为核心，向温江、双流、龙泉、青白江、新都、郫县等第二圈层卫星城市发展，重点发展东部新城、南部新城，最终形成城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。 2006年底，成都未来15年城市规划出炉，城南双流东升、华阳双双被列入成都近郊六大组团，统一规划着力发展，一个以东升、华阳为重心的成都南部新城呼之欲出。 1.1.3 【城市宏观经济状况】 成都国内生产总值分析： 从2002-2007年成都地区生产总值走势来看，成都地区GDP持续走高，年增长率保持在13%以上，07年增长率达到15.3%。据最新统计数据显示，成都地区08年前三季度实现生产总值2821.3亿元，比07年同期增长12.2%。受金融危机的影响，08年GDP增幅下降，但仍处于较高的位置。 城镇居民可支配收入： 成都地区城镇居民可支配收入逐年提高，2007年达到14849元，同比增长16%。据最新数据显示，2008年前三季度，成都地区城镇居民可支配收入达到12530元。 国际经验表明，当一个国家或地区人均GDP达到2000美元以后，经济将进入持续快速发展时期。从这个角度来看，成都正处于经济快速发展阶段，发展前景看好。 08年10月，受国际金融危机影响，全国出口、投资型产业收到较大冲击。尤其是出口加工型产业，影响巨大。由于成都身处内陆，产业结构以第三产业为主，出口加工型企业比重不大，就业市场并未出现大面积裁员降薪的状况，社会状况稳定、健康。09年初，各产业消费明显增长，城镇居民可支配收入稳定增长，尤其受2000万民工返川的影响，社会财富进一步流向成都，投资需求增大。 根据中国经济运行状况分析，专家认为，中国不会步入长期的经济低迷，30年高速发展的趋势不会就此改变。国家大力投入基础设施建设，扩大内需，13亿人的庞