某房地产新城招商运营计划书范本47页.ppt

四.豫康新城商业定位 中型中端商业开放型广场 集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化教育、生活服务于一体的中型中端体验式休闲型购物广场。 SWOT 分析 优势 富士康厂区附近的核心商业区，商业氛围浓，人气旺，具有较高的商业认可度，为其商业辐射全港区提供了支持； 显著的位置、优越的可视性为项目成为地标奠定了基础； 项目地块聚集了富士康员工公寓，从而为本项目提供了稳定的客源； 道路、公交的多重优势有利于本项目商业的未来辐射力以及价值的提升； 综合性物业配套，区域酒店，公寓和办公楼可进行客源和功能互补； 商业地块独立且形状较方正，便于建筑布局。 劣势 路网发达但交通流量大，高峰时会出现拥堵现象； 商业区人流量虽然很大，但整体商业档次低，不能带来更多的优质客源； 地块目前的整体建筑的规划，使商业部分面积使用率低，产生多处明显的商业死角，并且对人流产生一定的影响； 底层商业可用面积少，并且被严重分割，对于商业部分产生严重影响（如银角的位置摆置卫生间）； 商业空房不集中，比较零散，招商占线时间相对较长，有一定难度。 内部结构的限制，使得项目定位于更高端有非常大的难度 区位优势－连通富士康区域商务商业的主动脉 位于中档、中高档商业区，商业氛围和人流量较佳 良好的可达性和可视性 区域综合性物业多－功能和客源的互补 机会 城市定位的提升为整个港区经济的发展提供了充足的发展空间，为商业物业的发展提供乐观的前景； 大量人口迁入、城镇化的提高为港区商业物业的开发提供了机会； 城际道路的完善及飞机场处在附近，将会促进一大批高消费人士来项目附近消费从而使港区中高端商业市场更加成熟，并为本项目带来了机会； 项目所处位置在富士康厂区商业商务核心位置，具有多方面的战略发展机遇； 项目周边正开发的许多的高档写字楼和星级酒店给项目提供了大量潜在的中端和中高端消费群； 未来地铁、快速路的建设、运营，将提高本项目商业辐射能力。 威胁 目前港区经济发展水平较其它大型城市及一些开放城市仍比较落后。 大量未来商业项目的开发将带来市场激烈竞争； 以沃金商业广场为代表的周边中高档商场对本项目产生的较大的威胁； 在建及规划的商业项目可能与本项目产生的定位重合，进而将与本项目产生较为激烈的竞争； 以裕鸿世界港为代表的区域外其它中高档、高档商业项目的竞争； 区域内现有的及未来开发的商业项目的竞争； 区域外中高档商业项目的竞争。 保税北路作为港区高度聚集的经济带的规划提升了本项目的战略地位； 项目周边己开发和待开发的商业项目提升本项目区位的商业氛围。 SWOT 分析 目标消费客群特征 满足富士康内及周边年轻白领、蓝领一族 主力消费群，较强的就近消费诉求； 未来本项目及周边的厂区扩建将带来大量的白领、蓝领消费 群体，此类消费者要求便捷舒适的消费环境； 港区内的居民； 需求集中餐饮、休闲娱乐； 消费频率较高，消费金额中等。 港区居民及各航空公司的工作人员 主力消费群，消费需求具有区域性和集中性； 随着港区及周边住宅项目入住率，消费需求日益旺盛，包括具有一定消费潜力的中青年置业，逐渐出现家庭式消费模式； 各大航空公司进驻的企业空乘、地勤、技师等 满足日常所需和对较高质量生活消费品的需求； 消费类型多样，需求集中于超市/便利店、金融通讯服务网 点、生活服务网点、中小型餐饮等； 消费频率高，消费金额中等。 中端 中高端 休闲购物娱乐中心 综合“时尚、年轻、潮流、文化、品味”等元素，整个港区年轻时尚族群 的潮流购物基地； 综合购物、餐饮、娱乐、文化、休闲等业态，满足区域年轻人休闲、购物 、娱乐需求的时尚生活中心； 综合服务配套功能、生活型消费、公共性服务，提升目标客群生活的舒适 度、便捷性，提供具有质感和生活品味的商品、服务。 汇一城 全客群、多业态、一站式的消费目的地 综合化服务配套中心 项目物业市场定位 项目业态组合定位 丰富多样化的餐饮选择 规模、类型、档次及流行性跨度大，满足不同消费群体的需求； 荟萃本地及中西式各地风味特色餐饮。 综合化日常生活配套，公共性服务设施 以富士康上班族消费群体的直接需求为主，提高便捷性和生活质量； 生活服务、金融通讯服务、区域公共服务网点、书店等。 年轻流行化的零售品牌为主，适应和体现现代综合消费 中档至中高档偏高的价位及品质，包括服饰、饰品、运动休闲、电子数码等，引入已享有一定知名度及号召力的品牌和特色、原创、个性化商户。 完善生活、休闲配套，提高舒适度 包含崭新的休闲、购物、餐饮等业态，满足消费升级需求和对更 高品质生活的向往； 与区域内竞争项目的大型主力店错位互补，为商业聚集人气。 打造崭新业态，突出鲜明特色 突出新兴业态和时下流行的体验概念，设置 主题店，提升项目的消费功能； 提供舒适的空间环境，创造朋友、同事及家 庭