印象江南项目可行性研究报告.docVIP

印象江南（暂定名）项目 可行性研究报告  第一章 总论 4 一、建设项目概况 4 1、建设单位基本情况 4 2、项目概况 6 二、项目建设的必要性 6 1、宁乡房地产市场的需要 6 2、宁乡经济技术开发区城市建设的需要 7 三、可行性研究编制的依据 8 四、可行性研究结论 9 第二章 市场分析 10 一、宁乡县宏观经济环境分析 10 二、宁乡县宏观房地产市场分析 16 三、片区房地产分析 25 第三章 项目建设条件 40 一、基础理论建设的自然条件 40 二、项目建设的用地条件 41 三、项目用地规划限制条件 41 四、项目建设的市政配套条件 42 第四章 项目开发定位 43 一、项目市场定位 43 二、项目消费群定位 43 三、项目产品定位 43 四、产品风格定位 43 五、项目形象定位 44 六、项目功能定位 44 七、项目价格定位 45 第五章 项目规划设计方案 46 一、设计思想、设计理念及设计特点 46 二、总体规划 48 三、建筑设计 49 四、结构设计 50 五、专项设计 50 六、消防设计 51 七、环境保护 52 八、经济技术指标 52 第六章 项目实施进度安排 54 一、项目进度安排的原则 54 二、项目实施的进度安排 54 第七章 项目总投资估算及资金筹措计划 57 一、项目总投资估算的依据 57 二、项目总投资估算的原则 57 三、项目投资估算及资金筹措计划 57 第八章 项目销售和收入测算 63 一、住宅销售单价的确定 63 二、公寓销售单价的确定 63 三、写字楼销售单价的确定 63 四、酒店销售单价的确定 63 五、商业用房销售单价的确定 63 六、车位销售单价的确定 64 七、项目总销售收入的确定 64 第九章 项目财务评价 66 一、财务评价技术线路 66 二、财务评价 66 三、项目不确定性分析 70 第十章 项目综合评价结论及风险规避建议 75 一、项目综合评价结论 75 二、项目风险规避建议 75 第一章 总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 项目建设单位长沙湘润房地产开发有限公司成立于2003年7月，注册资本5100万元，法定代表人汤亚平，现有员工245人（其中中高级专业技术人员45人），是宁乡目前唯一具有二级房地产开发资质的开发企业，同时也是唯一拥有建筑装饰、商品混凝土、物业管理、广告发布和商业运营等专业资质公司的企业集团，2011年本公司总资产140238万元，其中固定资产124279万元，2011年实现销售收入30615万元，销售总面积10.25万平米。 多年来，公司始终坚持“诚信为本、创新为魂”的核心价值观， 本着“感恩社会、勇于担当、富有责任、追求完美”的开发理念，先后承建长沙海新大厦、长沙金霞纸业市场、宁乡县人民政府政务中心，荣获“省样板工程”和“省优良工程”称号，2006年投资4000万元开发建设了长沙“水岸兰亭”住宅公寓、2007年3月启动宁乡“水晶郦城”高尚住宅小区及“水晶城”城市商业综合体等项目，累计完成开发建设面积40多万平方米，并已实现销售和交付使用或开业。2009年5月，被中共宁乡县委、宁乡县人民政府、长沙晚报报业集团评为“改革开放三十周年影响宁乡经济发展十大杰出企业”；2007、2008、2009、2010年连续获得长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会颁发的“房地产开发企业信用等级评定金牌单位”；2007年、2008年、2009年连续荣获长沙市“诚信纳税单位”；2005、2006、2007、2008、2009年被湖南省银行业协会连续评为年度“守信用企业、信贷诚信单位”；公司开发建设的“水晶郦城”住宅小区先后获得2007年度中国房地产创新突出贡献楼盘、2009年度中国国际品质地产金奖、最佳城市地标性建筑等荣誉，得到了客户和社会各界的广泛认可。水晶郦城住宅小区，为宁乡人民提供了一个环境优美、配套完善、宜居和谐的高品质生活社区，业主享受了超值的物业服务，同时也得到了房屋保值、增值的实惠，成为了宁乡住宅小区的典范。 水晶城是一集生活超市、专业百货、数码电器、现代影院、动漫电玩、中西餐厅、健康休闲和办公商务等于一体的城市商业综合体。项目的成功开业，极大地提升了宁乡知名度，改变和提高了宁乡市民生活习惯和生活品质，并为市民提供方便、安全、舒适和全面的生活配套服务，现已成为宁乡新的商业标杆。 集团公司通过多年的不懈努力，积累了丰富的运营经验，公司具备良好的资产、严密的管理、优秀的团队以及强势的营运能力、盈利能力、融资能力，创新能力，为新项目的开发奠定了坚实的基础。 2、项目概况 印象江南项目位于宁乡国家级经济技术开发区内，北临三环路，临路长度约400米；南临金州大道，临路长度约295米；西临宁乡大道，临路长度约350米；东临武警黄金十一支队。规划