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中华百货商业计划书 第二章项目简介 2.1市场机会说明 1、项目所处的广州市大型购物中心——中华广场目前缺少大型主力店和百货业 态。2008年“吉之岛”百货由于种种原因撤出了中华广场，替代者“百佳”生活超市 面积只有3000多平方米，这样一来中华广场就缺少了大型主力店对整个购物中心的支 撑。按照国内外经验，成熟的购物中心一般零售业态占50-70%的经营面积，主要经营 品类为服装、化妆品、鞋类、皮具、饰品这些需求量大的商品；餐饮、娱乐、休闲业 态等则占据余下的30-50%。 2、适逢中华广场内的五层整层需要进行经营项目转型改造，可以腾出足够的场 地和面积用于本项目。五层的建筑面积为14022m 2，原经营中华现代家居项目，主要 经营家具、家居用品和定制式家具，有皮匠大师、红苹果、简美、慕思凯奇、健威等 广州市场上比较知名的家具品牌。在中华广场开业之初，解决了十多万平方米商场同 时开业“填场”的需要，完善了商品结构，丰富了商品种类，在本地消费市场和家居 行业中具有一定的知名度，拥有一定规模的消费人群。但近几年来，家居商场难以承 受市区商业物业逐年提高的租金水平，在北京、上海、深圳这些大城市中心区的购物 中心基本都已不再经营家居产品，如广州天河城广场已从2006年起结束家具经营业 态，代表了购物中心业态演变的大势所趋。五楼家具项目面临上述同样的问题，平均 租金仅为100元/m2，在广州市三大购物中心的同一楼层中是最低的，从经济效益角度 出发必然要对五楼经营项目进行改造。 3、项目上马具备相当的有利条件。首先是中华广场的品牌效应，得益于优越的 地理位置、准确的市场定位和较高的知名度，中华广场拥有巨大的消费群体和较强的 辐射力，品牌商进驻的意愿较强。其次是周边高级住宅、党政机关、大学、著名中 学、医院、企事业单位密集，拥有几十万稳定的消费人口，消费需求旺盛；发达的交 通也带来巨大的外来人流，中华国际中心写字楼本身也带来数万的潜在消费者。这些 群体的消费能力较强，对品牌的忠诚度高。再次，未来几年零售业的发展前景较好， 国内生产总值和居民收入都呈现较快增长，居民的消费需求和消费能力也不断得到提 高，表现在社会消费品零售总额连年提高。虽然受到金融海啸的冲击，社会消费品零 售总额仍然保持了2位数的增长，零售业发展仍处在黄金时期。 4、项目与中华广场现有业态将形成互为补充，相互促进的关系 中华广场商场各楼层功能分布如下： 负一层：时尚名店城（档次相对较高品牌服饰）、运动城、国美电器 一层：流行服饰、珠宝、钟表、饰品、收藏品等 二层：HM、sephora等潮流服饰和化妆品综合店 三层：百佳超市、潮流天地 四层：中华数码城，主要进行手机、数码产品 五层：原中华现代家居城，经营家私 六层：凤凰文化城、印象制品、书屋、玩具、部分餐饮 七层：中华美食城，经营中餐、韩国日本料理、快餐等 八层：五星级豪华电影城中华广场电影城，力美健身俱乐部。 九层：KTV 十层：商务港（小型办公室） 总体上中华广场场内场内有知名品牌商家也有个体户经营，小业主的业态组合较 为零乱，档次区分也不鲜明，但总体处于中档水平。其中1层以小业主居多，品牌较 杂，档次参差不齐。在有统一规划的几个楼层中，-1层是后期重新定位的楼层，偏向 国际品牌，店面形象优越，档次属中端偏高；2层有HM作为前区主力品牌，但后去 由于平面动线规划不佳，而且为引入HM牺牲了一些客流通道，因此品牌引进并不 理想。3层百佳属于生活超市，以食品和日用品位主要商品；形象产品中档偏高；4层 以上均为单一业态楼层，主要是美食、娱乐健身，作为中华广场功能配套楼层。 本项目经营项目、市场定位、档次和其他楼层的业态有较明显的区别，能够产生 协调效应，起到互为补充、相互促进的正效果。 2.2项目及产品简介 1、经营地址：项目的经营地址为广州市中山三路33号中华广场五层全层，建筑 面积14022㎡，实用面积66%约8800㎡。经营商品所需的的库房约需1000㎡，分两个 途径解决，一是商品包装较小的，可以直接在经营区域内适当划出小部分；其余在中 华广场内其他楼层中一些条件限制不能用作经营用房的地方设置。 2、经营产品：由于经营面积相对有限，不可能经营全百货，且食品及日用品等 日常生活必需品已有三层的百佳超市经营，所以项目主要经营时尚饰品、服装及配 饰、鞋帽、皮具、化妆品等。有些品类短缺，品牌特别是知名品牌少，填补中华广场 整体经营业态、商品空白除了实现五楼效益增长外，还能对整个中华广场起到很好的 带动作用。 3、经营方式：自营百货，具体形式3种，以品牌联营、扣点分成为主，部分场 地直接出租为辅，还有小部分考虑直接从品牌商买断商品进行销售。 4、项目投资规模：项目投资主要包括公司收购、注册资金投入、场地装修、品 牌招商、项目宣传推广等，