南京市房地产季度研究报告.doc

2003年南京市房地产三季度研究报告 目 录 第一节 市场容量分析 第二节 产品结构分析 第三节 价格研究 第四节 消费者调查研究 第五节 生活指数评价 第六节 广告监测与研究 摘 要 　　一、研究目的及意义　　尽管受到SARS的影响，但今年我国经济仍然高速增长，今年我国的GDP增长率预计将达到8.5%，投资成为拉动经济增长的主要力量，其中房地产投资占固定资产投资的1/4左右，房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和占到1.9到2.5个百分点。近年通货紧缩成为经济增长的主要障碍，因此中央出台了一系列政策拉动消费，房地产成为拉动消费推动经济增长的主要动力。房地产市场对经济的影响巨大而且占用大量的银行贷款，因此了解房地产市场状况，不仅是房地产企业、消费者等各方面的需要，也是政府及相关政策制定执行部门、银行等各界的需求。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，在日益激烈的市场竞争环境中，深入了解市场是正确决策的必要条件。房地产市场的未来走势不仅受到了业内人士的高度关注，更关系到老百姓的切身利益，甚至于经济的繁荣、社会的安定，2002年以来，国内关于房地产市场是否过热一直争论不休，对目前南京房价是否达到了顶点也是见仁见智，进入21世纪以来，南京房地产市场已进入新一轮繁荣期，房地产业成为南京经济发展的支柱产业，南京房地产市场从土地供应量、固定资产投资、到供需总量、交易总量等的一系列指标都在成倍增长，房地产业的健康发展对南京经济的影响力越来越大，其对GDP的贡献已经接近1/3。南京市房地产经济研究会会员单位南京抉策地产研究中心《2003年三季度南京市房地产常规研究报告》将通过对03年三季度南京房地产市场的供需状况、价格走势及购房需求变化等研究，结合房地产市场相关的宏观经济、政策形势和发展态势的分析，全面深入剖析南京房地产市场的发展态势,为房地产及相关行业进行房地产开发投资提供相关参考，以从市场研究的角度促进南京房地产市场的健康稳定发展。　　市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的常态，房地产市场也不例外。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，在日益激烈的市场竞争环境中，了解市场，把握市场是商场制胜的必要条件，希望本报告能够对您了解和把握市场有所帮助。　　二、研究方法　　本研究报告主要建立在南京抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、楼盘数据库、媒体监测数据库 基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。　　三、指标体系及内容　　考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态，本研究报告研究范围为2003上半年南京房地产市场六大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁；江北、浦口、六合、溧水等房地产市场不在本研究范围之内。 研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价商品（商品房）的市场地位及竞争力；分析市场及商品（商品房）的未来发展趋势。　　市场容量：就是总需求量。需求决定供给。以江南购房俱乐部购房会员数据为基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场各区域容量，并结合价格层次，分析购房者对各个价格层次的容量，最后分析南京房地产市场的楼型容量，及时把握总量及各分量的变化及发展趋势。 　　产品结构：主要分析南京房地产市场的开发状况、二手房、经济适用房供应状况、土地供应状况、接着进一步从多角度分析目前楼盘供应状况，并结合需求状况,对南京房地产市场的供需结构作深入分析，找出各片区的需求旺盛区和供给压力区。价格指数：从了解目前南京房地产市场的总体均价、各片区均价、分物业均价等因素着手，分析其现状及原因，结合购房者对价格的可承受能力作综合分析。　　消费者调查：通过对会员数据进行抽样分析，在了解购房会员基本特征的基础上，分析购房者的购房行为特征、购房需求及其变化趋势。 生活指数：俗话说买房子看地段，所谓看地段，购房者主要关注的就是周边生活配套及交通便利程度等因素，所谓生活指数分析就是对某区域、某楼盘套内、小区内、周边一至两公里范围以内生活配套设施及交通便利程度等生活舒适及生活便利程度指标进行量化分析，了解和掌握各片区的生活舒适及便利程度、典型楼盘的生活舒适及便利程度等，它能够比较全面地反映某区域或楼盘的性价比。　　媒体监测：通过对各楼盘在南京各大报刊的广告投放量、投放频率、投放额等指标的统计，分析开发商的营销能力、楼盘的开发及销售状况等，通过媒体监测各项指标的分析使我们能够从另外一个角度清楚地了解到各开发企业、各楼盘的市场定位、营销策略及运营状态，也能够了解到各