2009年全球主要商业街区.docVIP

2009年全球主要商业街区报告 概述 全球经济危机对零售地产业造成了重大影响：我司2009年度主要商业街区调查显示大多数国家的店铺租金二十年来首次出现下滑趋势。2008年和2009年的大部分时间，全球大部分地区的零售销售额持续低迷，而消费者信心也是萎靡不振；主要原因便是世界范围内对商品和服务需求的大幅萎缩和商业与个人消费贷款额的削减。 因此，大多数零售商取消或是缩减了其扩张计划，而许多零售商也关闭了旗下利润率最低的店铺，特别是那些受经济危机影响最为直接的次级区域的店铺。但是商铺租赁市场并没有就此沉寂。此时的商业地产市场已完全成为了买方市场，许多主要商业街道的零售商利用这种市场条件来谋取更低的租金和更宽松的租赁条款。 到2009年的最后一个季度，对全球经济的乐观预期度上升明显。许多国家的经济指数和消费者信心开始复苏，尽管这些国家的经济情况仍处于历史低位。一些国家的制造业和工业生产最近开始出现连月增长，而包括日本、法国和德国在内的几个经济体也从技术衰退中挣脱出来。也许从广度的经济指数中并不能发现太多经济复苏的迹象，但是毋庸置疑的是某些细微的变化开始发生了。但是全球经济体系中仍然存在较多风险因素，其中较为明显的是政府和消费者债务过高和金融刺激的一揽子计划的不可避免的出路问题。确实，在2009年末和2010年年初有望出现某种程度上的经济反弹，但是无论何种形式的复苏都将会是缓慢、脆弱和不均衡的。 美洲地区 该地区的店铺租金在经历了连续几年的持续上涨后，许多国家受经济危机对零售业需求的影响，店铺租金出现下滑趋势。但是，美洲地区依然是到六月为止过去一年表现第二佳的地区，其租金上涨率依旧维持在0.3%。 拉丁美洲地区保持了10.3%的强劲增长率。该地区中产阶层的扩大是零售业租金上涨的主要原因。但是由于失业率上升、零售额下降和消费者信心不足等原因，许多主要零售商都暂停了其扩张计划。阿根廷的租金下降情况最为严重（-15.1%）；另一方面墨西哥尽管受到了猪流感的影响，租金下降形势却要缓和得多。总体看来，租金要价下降了3%，空置率也有所上升；这些也印证了主要城市零售额下降的情况。尽管智利的零售需求到六月为止的一年里下降了1.4%，但是其租金水平却相当稳定。 另一方面，有的市场的优质店铺的租金出现了明显上升情况，并且其整个零售业市场可以说是没有受到全球经济危机的任何影响。以委内瑞拉为例，由于其优质地产资源有限，租金上涨幅度达40%。而厄瓜多尔的租金上升了22.2%，这是在其首都基多由于最近新开发的项目设立了新的价格基准。 在巴西，尽管其年零售额在过去一年有所下降，还是维持在一个相对健康4%-5%的增长水平。因此其零售地产市场依然呈相对上升趋势，其主要商业街区租金增长率为9.6%。圣保罗的主要商业街道的租金更是出现了创纪录的强劲增长，其奢侈品区域如Oscar Freire, Haddock Lobo和Alameda Lorena都因为零售商持续的高利润而得利不少。 在加拿大，零售销售额的矛盾已经转化为零售需求下降和更为谨慎的扩张计划之间的矛盾。虽然巴西的年租金下降率为6.6%，但是其租赁市场相对其他国家还算稳定。奢侈品区域的零售需求维持在稳定水平，特别是在温哥华的罗宾逊街和多伦多的Bloor街，这两个区域的高端零售商对优质铺位更是不惜血本。 在美国，零售市场的主要趋势已由悲观失望的氛围转变为更为谨慎的乐观。到六月为止的过去一年，租金下降了14%，主要原因是销售额缩水促使零售商向房主压低租金，这种情况在过去租金极为昂贵的地段尤为突出。而一级铺位与二级铺位之间的差距也在进一步扩大，而郊区市场租金的软化现象比市中心更为突出。 欧洲地区 欧洲零售地产市场未能逃离全球经济危机的影响，该地区年租金增长率为负（-5.8%），特别是中欧和东欧的一些市场出现了显著下降。尽管一些国家的消费者信心开始复苏，但是失业率仍在上升，并且消费者支出仍将面临巨大压力。 过去十二个月，零售商的扩展计划大多停滞。因此西欧大部分国家的租金出现下滑趋势，包括爱尔兰（-16.1%）、希腊（-15.4%）、卢森堡（-2.8%）、荷兰（-1.8%）、葡萄牙（-1.0%）和比利时（-0.3%）。 租金下跌使得商铺租赁市场从卖方市场转变为买方市场。零售商在租赁过程中更具主动权，而房主也更愿意提供更多激励措施，如免租期限和更高的资本贡献，更不用说租金的可谈性了。 英国方面，全国各大城市主要商业街道的零售业租金继续下降，到六月为止过去一年下降了2.4%。但是中央区伦敦的主要街道的租金依然坚挺，事实上首都某些地区的租金还在持续上涨。就业市场开始出现稳定的信号，而在经历了2009年初零售业破产和重组后，零售业危机最艰难的时期也已度过。 在中欧和东欧市场，零售销售额不佳使得压力转嫁到租金上，许多国家的租金出现了大