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第十五章 用益物权 重点问题： 用益物权的概念与特征 建设用地使用权的内容 土地承包经营权的内容 地役权的内容 居住权的内容 本章学习有关的法律文件： 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》 《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国农村土地承包法》 国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》 农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》 一、用益物权概述 （一）用益物权的概念 用益物权是对他人所有的物在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。 （二）用益物权的特征（与财产所有权、担保物权相比） 1．用益物权是以对标的物占有、使用、收益为主要内容的他物权。 2．用益物权是他物权、限制物权、有期限物权 3．用益物权是不动产物权。 4．用益物权主要以民法为依据，但也有以特别法为依据的。 二、土地承包经营权 《中华人民共和国物权法》第十一章（124-134条） （一）概念 土地承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而依法享有占有、使用、收益集体所有或国家所有由集体使用的耕地、森林、草原、山岭、滩涂、水面的权利。 （二）特征 1．土地承包经营权是以集体所有或国家所有的耕地、森林、草原、山岭、滩涂、水面为客体的权利。 2．土地承包经营权是以占有、使用、收益为内容的权利。 3．土地承包经营权是以从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目为目的的权利。 4．土地承包经营权是有期限的权利。 土地管理法第14、15条规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。 土地承包法、物权法（126条）规定：草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。① 家庭承包 土地承包经营合同。书面形式，合同生效即取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。（物权法第127条）。 ② 通过招标、拍卖、公开协商等方式取得。 土地承包经营合同。书面形式，合同生效即取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 以上述方式承包的土地仅限于荒山、荒沟、荒丘、荒滩以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。①的功能在于实现“耕者有其田”。②的功能在于提高荒地的利用价值。 方法不同。②方式应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。土地承包经营权采取转包、互换、转让方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，承包期内，其继承人可以继续承包。转包、出租、互换、转让转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。　互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。承包地使用、收益土地承包经营权流转的权利