2011年地产中央空调调整方案.doc

2011年地产中央空调系统调整方案建议 综述 地产综合楼中央空调系统在去年的制热季中，表现出个别房间制热不够强劲，北向房间升温较慢，尤其是售楼处及地产接待大厅，冬季空调无法将地面温度升起，原作为补充设计的散热器片因水温较低，水流量未作检验调整，无法发挥其补充的功能。现场检查主机的输出水温偏低，末端的出风口空气温度较低，风量不大，热风直接向天花板上方飘散，地面层温度不足，空调的舒适感下降。 仁恒苏州地产办公楼为苏州公司的行政总部，为苏州所有项目提供战略部署，其配备的中央空调系统为物业工程的核心管理维保设备，其能耗、维修造价远大于其它机电系统，它的运作质量直接关系到地产同仁的呼吸、乃至于办公效率。 物业工程接上级通知后，对地产及售楼处空调作现场的布局检查、新风设置、主机及末端配置、管道附件、系统安装风格作调查，检查了风管及表冷器的污染状况。工程对主机及部分末端工况进行量化检测，评估系统的运作工况及工程维保水平。为进一步了解系统的前期设计及后期物业管理，工程找相关设备运行人员询问了去年操作及保修内容，收集系统资料。工程还与原维保方作仔细的沟通，采集了合作单位工程师的调整建议，采纳了其计划中合理的条项，在后期空调工程调整时将利用合作单位在施工方面的优势，共同完成此次系统调整计划。 物业工程调整方案的应用原则 本次调整方案首先按照尊重原设计单位的设计布局，维持地产办公楼中央空调系统的初始结构。其次，发挥物业工程在后期管理阶段的主导作用，提升设备的性能，挖掘、完善系统的使用功能，对系统作专业的校调，小型的、局部的技术调整，使得系统完成较高级别的设计、使用要求。最后，调整遵循有效、针对性、控制工程量及资金的合理投入规模，方便于后期的物业工程管理为导出原则。 空调系统调整条项及阐述 1 对楼面的管道作细致的保温处理，采用铝皮防护，对部分卡滞的阀门作处理、无法操作的阀门将更换（含屋面部分消防管道），需日常操作的管道附件，保温过程中做活动盖帽，此项为室外空调管道基本保温标准，铝皮具有耐光照，抗风化优点。对于产生渗漏的个别阀门杆密封，采用宽度7毫米左右的石墨型密封条加注。 2 将原生锈的管道温度计拆除、盖帽密闭，管道温度计在运行时极少参考，以测温器方式来检测，并且管道温度计有触发渗水的几率。将原压力表改为优质不锈钢型号，抵抗强风及自然腐蚀。所有排气阀建议更换为上海冠龙品牌，在工程案例中，其它品牌的排气阀在两年后自然失效，或排气慢、或分离不纯，在工程注水，冲洗等关键操作时，造成气阻，末端无水流，引起误修等工程事件。 3 在通向各分区末端的空调进水总管增设可排污过滤器，此过滤器不仅使空调系统具备自净能力，暂时储存管道运行产生的固体颗粒，也可使日后的所有末端表冷器反冲洗操作能够执行，此配备在其它的中央空调系统中实际使用效果非常好，大部分管道固体颗粒通过定期排放解除，不再有脏堵隐患。同时在进主机板换的主回水管道各增设一个可排污型过滤器，原出水主管过滤器可拆除。 4 将原两个密闭稳压装置的开关箱移至墙面垂直安装，控制、电机线延长加镀锌管送至电机处，并添置开关箱防雨挡，原露天安装对开关箱安全及寿命有少许影响（此开关箱有一定防雨能力）。主管道循环泵、稳压水泵加防雨帽，防止长时间淋雨触发设备故障。 5 建议将原电子除垢器废除，增设化学加药装置两套，化学水处理管道保护方式较直接更有效，能减缓管道系统的自然腐蚀，但地产管道系统价值不高，与化学水处理费用之间需考量一个平衡，上级确定后，化学药剂的测试等工作由物业工程承担。 6 可以再采购一台格蓝富管道循环泵作为现场备件使用，防止系统出现意外停机，保证地产 空调系统的稳定使用（售楼处不需要）。 7 原末端风机盘管回风口未设立过滤网，现风道、表冷器已轻度污染，主要为汽车尾气碳粒、及施工灰尘（地产楼靠近路边，周围存在大量的汽车及施工活动，空调运行环境偏下），现计划安排施工单位全部重新配备，滤网不仅保护空调风道及表冷器干净，可微量消音，通过定期的清洗消毒维保操作，可提升室内的空调空气质量。同时还建议将整个空调末端表冷器清洗一次，以增加设备输出能力，减轻室内灰尘总量。 8 适度延长售楼处及地产前台大厅的空调出风管长度，原风口散流器改为可向下直接喷射的风口装置，使气流可接近于地面，带动下层空气循环（下方有固定工作人员除外，如前台接待处，否则夏天冷气直射，引起头部不适）具体延长长度以不影响空间整体美观要求为参考标准，距地面2.5---3.5米为宜（工程可检测风量后，提供参考数据）。 9 将原燃气炉加散热器片系统改为两套独立的供热单元，增加一套燃气炉及循环泵，分别独立为售楼处及地产前台大厅接待供暖，燃气炉功率与散热器总功率区配，要求设备在45分钟内达到稳定输出50度以上热水负载能力，物业工程可参与调试。另外还考虑在前门设立带加热功能空