中国商业地产发展趋势大猜想(核迅策划).docVIP

中国商业地产发展趋势大猜想 ---核讯房产策划专业商业地产策划 一、产品模式:城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式。 正是在总结其第1代产品：主力店+散售商铺模式的基础上，万达[简介 最新动态]成功实践了城市综合体模式，也基于此万达广场才实现了在全国各地的超常规发展。如今，城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。发展商、政府、投资客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。当然最核心的还是城市综合体模式很好的解决了发展商单项目资金与现金流的平衡，释放了持有大型商用物业所背负的巨大财务压力。 二、资本来源：投资商业地产的资本日趋多元化。 1、越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。一来缓解单一住宅开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好收益预期为“过冬”准备粮食。三来分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好的消费钱景。 2、社保基金、保险基金等(风险规避，追求稳健)有望进入商业地产投资领域，这将是中国商业地产发展进程中极好的可持续的长期资本支持平台，有助于大中型商业地产的投资建设与持续经营。 3、不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也客串一下房东的角色。日本永旺购物中心、中国华润万家(欢乐颂)、欧尚、宜家……纷纷开始了投资自建商用物业，自持经营之路的探索。 4、国内外房产投资基金频频出手，着眼于收购优质潜力商用物业或投资自建购物中心以分享中国高速城市发展成果及人民币对美元持续升值的预期。 资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障，同时大量资本的集中涌入，将进一步助推中国近5年的商业地产投资、开发浪潮，中国商业地产局部失衡与阶段性泡沫的出现在所难免。 三、产品类别面：城市中心型购物中心高速发展，社区邻里商业中心方兴未艾。 1、一线城市(北、上、广、深)的城市中心型SHOPPING MALL已发展得相对成熟，依托轨道交通网络的成熟，交通枢纽、地铁上盖型购物中心生意兴隆，持续向好。二三线城市(成都、重庆、无锡、苏州、昆明、贵阳、武汉等)由于正处于旧城改造、新区及CBD建设阶段，城市中心型SHOPPING MALL(8-15万平米是该类购物中心的理想规模)还有较大的发展空间。 2、依托于规模化，成片社区开发，中小规模(3-6万平方米)的邻里型商业中心将得到较好发展;相对城市中心的大型商业体来讲，邻里商业中心更符合构建“和谐、低炭、节约型”社会的要求将会得到政策面的支持而较具投资发展潜力。 3、超过20万平方米规模的巨型购物中心(北京金源与华南MALL便是例证)的非理型发展将明显减速(当然，重庆龙湖也许是个例外，正在用超常规的单体规模来挑战自用对于商业地产的操控潜力)。 四、营运管理面：购物中心与百货商场之间相互渗透，两者界限日益模糊。 1、百货商场正在不遗余力的增加餐饮、休闲等非零售业态，为顾客提供更好的消费体验，增强对顾客的吸纳力。零售是百货商场的重心，但已不是全部，其核心最终指向的消费者更棒的体验。 2、百货商场规模日益扩大的趋势明显(如10万平方米的久光百货、18万平方米的北京新光三越等)，百货商场向购物中心转型趋势明显，传统仅零售业态的百货商场的市场份额将呈递减趋势。 3、购物中心在精细化营运管理方面正在向百货商场学习，如百货商场经典的人流动线规划与中岛柜规划在购物中心商业规划上的借用;百货商场联营抽成模式在购物中心营运上的应用;百货商场VIP卡在购物中心营运上的应用;百货商场中央收银系统在购物中心中的运用……购物中心已由单纯的经营租户向经营终端消费者转变。 4、购物中心去“传货百货主力店”正在成为一种趋势(如大悦城、大融城[价格 户型 点评]、IFCMALL等)，取而代之为多家次主力店的引入，一方面以减少百货商场主力店与购物中心零售招商[简介 最新动态]之间的冲突，一方面亦可实现更高的租金坪效，另一方面亦可丰富购物中心的商家组合。 五、内地商业地产发展，万达当前领先，未来则央企领衔机率更大(华润、中粮南北对话)。 预计到2012年万达或累计开出70个万达广场(目前已开业33家)，并在院线、电玩、百货、酒店领域自持经营，现在的万达广场在数量方面以绝对地压倒性优势遥遥领先与所有的内地商业地产投资企业。但如下问题却无疑困挠着万达商业地产航母：1、无品牌定位：万达集团所有城市的购物中心只有唯一的名字：万达广场，导致了万达广场从低档到高档，从几万方到几十万方，从社区MALL到城市中心MALL都有……万达广场其实是无定位一个购物中心品牌，全国人民对万达广场的认知必然是模糊的。虽然万达广场是不动产，不是“快消品品牌”，但其全国连锁开发战略与“