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论房地产企业融资方式 　　【摘要】房地产业是典型的资金密集型产业，因此融资管理构成房地产企业公司财务方面不可回避的议题。本文在概括我国房地产企业整体融资现状并介绍当前可选融资方式的基础上，运用公司财务理论并结合房地产企业的自身特点，提出了房地产企业融资管理的基本原则。 　　【关键词】资本成本 资本结构 融资方式 融资管理 　　房地产业是资金密集型产业，融资是房地产企业生存和发展的关键。“房地产业的资金融通，犹如房地产业发展的血液，一刻不能停止”。在当前宏观调控的形势下，传统的资金来源如银行贷款、定金和预收款来源部分的增速降幅加大，房地产开发企业为维持资金链，不得不学习两条腿走路，一方面继续寻求传统资金来源的支持，另一方面积极寻找新的融资方式。本文试图梳理我国房地产企业的整体融资现状，系统介绍房地产开发企业主要的融资方式，再结???公司财务关于资本成本、资本结构的有关理论，结合房地产企业自身特点，提出了房地产企业融资管理的要点和原则。 　　一、房地产企业融资现状 　　房地产融资，是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资÷筹资和融通资金等，根据资金来源的不同，可将融资方式分为内部融资和外部融资。其中，内部融资是指房地产企业利用企业自由资金支持项目开发，包括企业资产抵押或票据贴现而获得的资金、预收购房定金或购房款和利用企业留存收益等。外部融资则是企业从外部其他经济主体筹措资金的方式，包括发行股票、发行债券、向银行贷款、合作开发、房地产信托融资等等。本文要讨论的是房地产企业的外部融资。 　　目前，我国房地产企业融资体现如下特征：在资金结构上，对银行贷款依赖较大；资金来源相对狭窄，但呈现出多元化趋势，除了传统的银行信贷、股权融资外，信托融资、夹层融资、上市融资、融资租赁、利用外资等方式纷纷出现；新型融资方式如信托融资等受政策影响，门槛较高。 　　二、房地产企业主要融资方式 　　（一）银行贷款 　　银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件向银行融通开发资金的融资行为。银行贷款是房地产企业资金的主要来源，日前至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统，而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险过分集中到银行身上。 　　银行贷款的优点：一、融资手续和程序简单，融资速度快。二、融资成本主要为利息，其成本比发行股票和企业债券要低得多。三、具有财务杠杆作用，利息在税前支付，具抵税作用。 　　银行贷款的不足：贷款到期还债压力较大；贷款审查严格，对企业的经营状况、财务状况、资信度要求较高；受宏观调控影响首当其冲。 　　（二）上市融资 　　上市融资是房地产企业较理想的融资方式。上市融资的好处包括：提高股权流动性、没有还本付息压力、提供企业知名度、促进公司治理水平提升。但是上市融资面临较多法律法规限制和政策门槛，缺乏竞争优势和资产规模的企业并不适用。 　　（三）信托融资 　　房地产信托融资，是指信托投资公司以发行信托受益凭证的方式向投资者募集资金，用所募资金收购房地产项目或项目公司股权，或者向房地产项目公司发放贷款的一种融资方式。 　　根据资金投向的不同，信托融资可以分为贷款信托、股权信托和混合类。贷款信托是房地产信托最常见的形式之一，一般具有专款专用的性质，这种信托融资方式主要针对的是自有资本金已达到法定要求，但由于政策或市场原因等造成房地产企业短期资金困难，这时由信托公司定向发放贷款给房地产企业，使其补上资金缺口。 　　股权信托这种融资方式主要适用于一些自有资金不足35% 的房地产企业。信托公司通常以注入股本金的方式与房地产公司共同持股房地产项目公司，使项目公司的自有资本金达到要求，为项目公司争取银行发放的开发贷款创造条件。或者是针对资金链紧张的房地产企业，信托公司通过购买房地产项目或购买项目公司部分股权提供项目后续开发资金，待房地产项目销售回款后由房地产项目公司原股东按一定溢价回购信托公司所购买资产或股权。 　　信托资金目前已经成为了我国房地产行业一项新型的融资渠道，特别是在银行信贷紧缩的政策环境下，房地产投资信托对于我国房地产企业的生存和发展尤为重要。 　　信托融资的优点：第一、量身定做，信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求；第二、信托融资有股权信托等形式，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用；第三、信托贷款的期限弹性较大，有利于地产公司持续发展；第四、资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，灵活性更高。 　　但是目前国家对于信托