2011福某房地产项目前期定位策划方案.docVIP

PAGE 24 - 房地产项目前期调研定位策划案 目 录 第一节 福州市房地产发展形势及政策分析…………………………1 一、福州与代表市宏观经济比较……………………………………1 二、2011年福州房地产市场运行基本情况………………………………1 三、2011年我国房地产业发展的政策导向………………………………3 四、2011年房地产发展趋势展望…………………………………………4 第二节 区域结构调查与城市发展规划调查………………………5 一、地理位置及概况………………………………………………………5 二、公共设施状况…………………………………………………………6 三、交通道路体系状况……………………………………………………6 四、区域性质与景观…………………………………………………6 五、规划状况………………………………………………………………6 五、现场实际情况（图片）……………………………………………………7 第三节 区域个案调查………………………………………………………7 项目SWOT分析………………………………………………………10 客户分析………………………………………………………11 项目定位……………………………………………………………15 一、项目定位之基准………………………………………………………15 二、项目市场定位原则……………………………………………………16 三、市场定位（开发档次）………………………………………………16 四、价格定位………………………………………………………………18 五、客户细分………………………………………………………………18 六、客户定位………………………………………………………………19 七、建筑规划设计建议……………………………………………………21 九、户型设计建议……………………………………………………………23 第一节 福州市房地产发展形势及政策分析 过去一年楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。然而政策很给力，调控需努力，用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。 2011年，国家为了恢复房地产市场，对政策有一定的放松。但也发出了新国八条、提高住房贷款利率、提高人民币储备金等一些新的政策。这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对我市房地产市场产生了影响。虽然福州楼市处于调控盘整期，一些消费者出现了持币观望的心理，楼市销售量有所回落。但从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，未来发展前景是广阔的。相信在房产新政的指引下，楼市将从激情回归理性，房地产市场将步入一个新的发展阶段，房地产业一定会更加稳定、健康地向前发展。福州市贯彻国家出台的房产新政并通过各种举措在工作上取得了阶段性的成效。福州市房地产市场发展在国家宏观调控政策的指导下，市场运行总体基本平稳，出现一些积极的变化。 一、 福州与临近市宏观经济比较 福州市作为福建省省会城市，有属于海西经济建设开发区，未来发展潜力巨大 福州市总人口数位居海西经济建设开发区首位，有很多所高校为其提供人才，人才资源丰富。社会零售品销售总额属于全国中上水平，消费能力较强。但人均可支配收入较低，GDP与其他发达省份相比，相对较少，未来发展空间巨大。 二、2011年福州房地产市场运行基本情况 1、务实基础，固定资产投资稳步增长 上半年以来，福州市固定资产投资增长率保持一定的水平。在今年四月份，固定资产投资上升到532.06亿元人民币，成为推动福州经济增长的强大动力。福州市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日趋完善，城市功能明显增强，城市规模初见雏型。固定资产投资的增长，改变了城市面貌，也推动了房地产业的发展。 2、居民平均可支配月收入较低有可能阻碍房地产发展 福州市城镇居民人均月收入大体上维持在一个稳定水平，保持于2000元左右的水平，相对于其他一线城市，属于中下水平，与现在福州市住宅均价水平相比，有较大差距。因此，城镇居民收入水平可能阻碍房地产发展。 出现这种情况的原因，其一是由于福州市统计数据包含福州市以下的郊区地区，所统计的数据可能受本市发展不平衡的影响；其二是随着经济的发展，工薪阶层的工资没有做相