浅谈公允价值模式在投资性房地产运用.docVIP

浅谈公允价值模式在投资性房地产运用 　　摘要：在投资性房地产经济增长点突出的情况下，投资性房地产会计准则的应用实现。这对投资性房地产财务管理以及会计行为的规范化发展有着积极的意义。本文通过对公允价值模式在投资性房地产运用的背景、趋势以及现状进行分析，进而探讨公允价值模式在投资性运行当中存在的障碍，最后提出相应的建议。 　　关键词：公允价值模式；投资性房地产；新会计准则近年来，我国房地产市场迅猛发展，房地产业已成为我国国民经济的主导产业。房地产业的高增长和高利润性，很多企业增大对房地产的投资以赚取租金或实现资本保值。由于土地的稀缺性，导致随着时间的推移投资性房地产经过数年之后，其市场价值要高于账面价值，甚至会高出几倍或几十倍。房地产的价值对市场具有较高的依赖性，这样使得我国长期以来使用的会计准则不能有效的反映投资性房地产的会计信息质量。2006年2月15日，财政部颁布了新会计准则体系，将以赚取租金或实现资金保值而持有的房地产从固定资产或无形资产分离出来，单独确认为投资性房地产。对于投资性房地产的后续计量，根据新准则，企业可以在传统的历史成本计量的基础上采用公允价值模式，并允许企业在满足准则规定的使用条件时使用公允价值计量该项资产。 　　一、相关概念界定 　　（一）公允价值模式的相关概念和定义 　　关于公允价值的定义，不同的国家有不同的定义，但是其本质差别不大。我国的新会计准则规定指出：公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。1所谓“公平交易条件”是指价格完全由市场供求决定，“熟悉市场情况”下“自愿”交易是说明市场供求瞬息万变，交易成立随市场情况变化而变化，因此公允价值具有暂时性。 　　（二）投资性房地产的相关概念和定义 　　投资性房地产是房地产中的一部分，房地产是指土地和房屋以及其权属的总称。随着房地产市场的发展，房地产市场活跃，企业不仅对外销售房地产，更亲赖于用房???产赚取租金或者增值收益。因此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的特点是能单独计量和出售，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。为更深一步理解投资性房地产，区别容易混淆的几种房地产，下面几种例外：为生产商品、提供劳务或经营管理用来自己用的而持有的房地产不属于投资性房地产；企业租给本企业的员工住的宿舍的房地产不属于投资性房地产；企业用于存货的房地产不属于投资性房地产。 　　二、公允价值在投资性房地产的运用分析 　　（一）公允价值在投资性房地产的运用背景 　　随着社会经济发展和投资者投资理念的转变，投资性房地产逐渐发展成为房地产行业最新并且占有地位的增长点。我国市场经济不断发展和完善，在房地产发展的大背景和大形势下，房地产企业持有房地产的目的也多样化，不仅仅用于自身发展，用于出租以及增值收益。原有的会计准则不能有效管理和约束新形势下发展起来的投资性房地产行业，为规范投资性房地产的会计处理行为，投资性房地产会计准则应运而生。 　　随着房地产市场经济的发展，若继续将投资性房地产作为固定资产看待，其真实价值就往往得不到反映。主要是因为：一是因为土地的稀缺性，随着时间的推移，几年之后投资性房地产的市场价值一般会高于它的账面价值，而且还不是高于一点，而是高于几倍甚至数十倍；二是因为投资性房地产是一项投资时间比较长、投资金额比较大而变现能力较差的投资，因此具有高收益和高风险性。所以，在种情况下，投资性房地产不适合当作一般的固定资产处理。采用成本模式计量也是不合适的。所以新的会计准则将投资性房地产单独分离出来，并规定可以采用公允价值模式计量，这不仅保证了对投资性房地产财务管理以及会计行为处理的公正性与规范性，而且还能满足投资性房地产财务管理与会计处理的要求。 　　（二）投资性房地产公允价值计量模式的发展趋势 　　目前，我国采用的是历史成本计量模式与公允价值模式共存的方式。但是，现阶段公允价值模式并没有推广使用，主要是因为现阶段不能一刀切。而随着会计准则国际化，为了与国际会计准则接轨，选择公允价值计量模式是必然选择，我国必将广泛推行公允价值计量模式。 　　为了控制过高房价，宏观上国家出台政策打压房价，引导未来投资性房地产行业发展。可见，随着经济继续发展，未来我国投资性房地产将会进入新的发展阶段。房地产行业初期投资价值大、效益不高，但是进入后期收益较大。如果一直采用成本模式计量，就不能有效反映房地产的真实价值，影响会计信息质量。随着后期的投资性房地产市场的迅速发展和资金需求的增加会推广公允价值模式在投资性房地产领域的运用。同时，为了与国际趋同，采用公允