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截至2008年6月北京房地产市场 第一节 北京房地产市场 一、开发与投资 1、房地产开发投资增速大幅下降，住宅投资稳定增长 从房地产开发累计投资来看，由于北京房地产开发起步较早，房地产开发投资总体增速已远低于国家品均水平，但自2008年以来，北京房地产开发投资受国家宏观调控影响显著，增速出现显著下降，从2月底累计增长的23.4%下降到6月底的11.9%，下降11.5个百分点。 但从住宅投资来看，由于北京房地产市场已较为成熟，土地资源有限，受奥运利好影响，开发投资则处于增长趋势，从2月底的-1.4%增长到6月底的7.3%。 由此可以看出，近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。 表：2008年北京房地产开发与投资状况 时间 房地产开发累计投资（万元） 比去年同期增长（%） 住宅开发累计投资（万元） 与去年同期相比（%） 1-2 1799859 23.4 846040 -1.4 1-3 3152708 22.5 1424253 5.4 1-4 4602185 16.6 2157245 4.3 1-5 6158834 15.65.9 1-6 7944341 11.9 3918530 7.3 图：2008年上半年房地产开发投资增长趋势 二、土地市场特征 1、供应量大幅增加，居住用地居主导 据《北京市国土局2008年度土地供应计划》年京城土地供应量大幅增加，比2007年增加了100公顷，其中安排廉租住房和经济适用类住房用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷。与去年家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。在北京市土地交易中心，华远、万科、龙湖等房企大鳄已难觅踪影。3934元/平方米成交数量成交面积同比去年上半年分别增长了88.9%和91.7%。 1-2 612998 33.0 1-3 1043723 39.3 1-4 1404068 18.7 1-5 1858710 21.6 1-6 2315805 11.0 图：2008年上半年土地购置费用变化 5、土地购置面积稳定增长，增速稳定回落 2008年上半年，房地产企业在京购置土地面积总量稳定增长，截至6月底已达到264.8万平方米，但增幅稳定回落，从2月底的62.5%下降到6月份的15.9%。月度变化也极其显著，4月份土地购置面积最高，达到82.2万平方米，5月份以来变化开始呈现稳定状态。 图：2008年1-5月土地购置面积与比率变化 图：2008年北京市土地购置面积月度变化 三、商品房供需同下降，需求降幅大于供给 1、施工面积同比逐月下降，已低于去年同期水平 从施工面积来看，一线城市由于房地产发展较为成熟，施工面积增长幅度远低于国家平均水平。受国家宏观调控影响，2008年以来，北京市商品房施工面积逐月下降，累计施工面积增长率逐步下降，已低于到去年同期水平，6月底累计施工面积比去年同期低1.4个百分点，比2月底9.0%的增速下降了10.4个百分点。施工面积环比下降幅度更大，4、5、6月环比下降幅度分别为26.4%、44.1%、24.9%。 由此可以看出，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。 表：2008年1-6月商品房施工与竣工面积 时间 累计施工面积（万平方米） 与去年同期相比增长（%） 本月施工面积（万m2） 竣工面积（万平方米） 与去年同期相比增长（%） 本月竣工面积（万m2） 2月 5869.1 9.0 171.6 -18.5 3月 6847.1 2.8 978 266 -26.3 94.4 4月 7566.8 2.4 719.7 410 -20.2 144 5月 7969.5 -0.1 402.7 553.5 -11.9 143.5 6月 8272.1 -1.4 302.6 817.6 -14.7 264.1 图：2008年3-6月月度施工与竣工面积变化 2、竣工面积累计大幅度下降，环比呈上升趋势 从竣工面积来看，北京房地产市场受宏观调控影响颇为显著，下降幅度均远高于国家平均水平。自2008年以来，各月累计施工面积均呈下降趋势，下降幅度3月份为最大，达到26.3%。上半年共完成竣工面积817.6万平方米，比去年同期下降14.7%。但在奥运会利好因素的支持，4、5、6月份竣工面积持续增长，6月份竣工面积264.1万平方米，较3月份上升120.8%，较5月份上涨84.04%。 因此，北京作为一线城市，受国家宏观调控影响