经济学2013别墅物业产品专题研究3.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 地下室操作手法： 半地下室地上部分不能超过1.5m； 多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用； 备注： 地下室计算情况应根据三亚具体规定协调； 本项目由于是度假物业，不建议采用地下车库 设备间 储物间 多功能间 生活空间 功能空间 一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式 别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送 地下室空间划分 半地下室是目前常用的手法 别墅附加值研究——半地下室 * 别墅类产品的地下室采光形式： 高窗式采光：一般室内外高差 1～1.8米不等，比较节约空间，但如果高差不大则采光效果一般。 别墅附加值研究——半地下室 * 窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空间，同时对窗的防水效果要求较高。 采光地下室 别墅附加值研究——半地下室 * 下沉庭院式采光：使地下室空间很得到很好的利用，但是占用空间较大，且必须处理好庭院的排水问题。 别墅附加值研究——半地下室 * 庭院——前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠送 在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间； 特别重视扩大后院的体量； 增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间； 别墅附加值研究——私家庭院（占地面积） * 利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工作量 架空层操作手法： 架空层减少土方工作量，相对降低成本； 在增加一层空间使用舒适度的同时，增加了进入的难度 可以考虑将局部架空层于园林结合； 室外地坪 花园地坪 一层空间 二层空间 架空层 2.2m 架空层如过于低于地面，使用舒适性降低，等同于地下室 层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送 架空层示意图 别墅附加值研究——架空层 * 大露台——增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送 大露台可以增加情趣的观景活动空间； 度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间 别墅附加值研究——露台 * 室外地坪 花园地坪 一层空间 二层空间 大悬挑示意图 大露台 灰空间 节点俯视图 3m 室内空间 室外空间 通过悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间 一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定 操作手法： 1.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以上，同时保证大面宽，才能体现空间感觉； 形成的灰空间部分无外墙； 二层可以直接增大露台尺度； 一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间； 验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断，增加实用面积； 大悬挑——可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间 别墅附加值研究——悬挑空间 * 大悬挑的另类思路——仅挑出1.5m，之外可以用轻钢构件（预留）做成悬挑雨棚，从而实现完全赠送 操作手法： 由于1.5m以内不用计入建筑面积，验收时不存在问题，同时保证大面宽，实现完全赠送； 验收通过后，业主可以选择自行将1.5m范围用墙体隔断，增加实用面积； 悬挑结构末端可以预留钢铰节点，同时用柱承重，用轻钢构件实现悬挑雨棚； 二层露台的尺度相对前方案缩小 一层灰空间实现全赠送 别墅附加值研究——悬挑空间 * 别墅发展与演变 * * 造 园 子 五代别墅的发展与演变： 从物质到精神的追求 第四代别墅 造精神空间 第三代别墅 造生活方式 第二代别墅 造园子 第一代别墅 造房子 第五代别墅 造传世大宅 别墅发展与演变 第一代别墅：造房子 客户需求从公寓房中释放，重新回归亲地型别墅产品 对别墅的追求重点在于别墅的建筑形态 由于缺乏居住经验，在环境、功能空间、配套设施上要求均不高 特征： 上海家天下 上海早期的别墅，立面模仿欧美风格 户型设计较为简单，卧室朝向，私密性，动线方面都不太关注，只是在公寓基础上面积的扩大化以及空间的转移，别墅的尊享感不强 景观布置很简单，仅以一些树木，简单的石头摆设作为装饰，享受性和参与性均较为薄弱 别墅发展与演变 * 第二代别墅：造园子 客户和别墅市场都有一定经验，了解并认识到别墅不仅仅是房子也包括园子 别墅开始强调前庭后院、中庭露台的功能塑造，并开始庭院功能和庭院绿化的设计 至此，开始有精装庭院别墅出现 特征： 绿城九溪玫瑰园 开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间 同时注重对原生环境的尊重 展开了建筑单体与庭院景观的提升探索，形成了“前庭后院”的建筑布局 “看得见风景”是规划设计的重点，户型设计上也充分考虑到景观效果，通过精装庭院满足客户对景观的需求 绿城杭州桃花源 别墅发展与演变 * 第三代别墅：造生活方式 丰富的居住和市场经验以及越来越多的国内外交流，让大家意识到，别墅不应