工程科技城市综合体的商业价值模式探讨.pptVIP

伦敦码头区 — 金丝雀码头（3/4） 金丝雀码头(Canary Wharf )是道格斯岛企业特区的核心地带 金丝雀码头成为了伦敦新兴商业区的中心，吸引了大批世界级的金融和咨询机构，如摩根士丹利、瑞士一波、汇丰集团、花旗集团、巴克莱集团，同时也成为伦敦新的“舰队街”，许多著名的报业公司蜂涌而入 英国最高的三栋建筑均坐落于此： 1、235.1高的第一加拿大广场(Canary Wharf Tower) 2、第八加拿大广场(HSBC Tower)，高199.5米 3、花旗集团中心(Citigroup Centre)，高199.5米 4、四季酒店(Four Seasons Hotel) 金丝雀码头地上功能以高端商务、办公、酒店为主，地下空间开发以零售为主导，商场连商场，餐厅接餐厅，地下空间又同多条地铁连接 本项目城市综合体的开发以高端商务为切入点，配合伦敦新兴商务区的建设 商务办公空间均位于地面以上，地下则承载了零售商业和轨道交通，有效实现了商务和商业的有效分离 2 3 1 4 * 伦敦码头区 — 金丝雀码头（4/4） 开发模式：合资-公共财政补贴模式 从1981年7月起，到1998年3月止，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程 在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各国的目光 伦敦码头区开发有限公司（London Docklands Development Corporation）是一家由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商，是政府根据1980年制定的《地方政府规划与土地法》而专门成立的一家开发公司 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改变区域的落后面貌，但却深感力不从心，工作进度十分缓慢，LDDC项目总公司的成立，是在当时情况下唯一正确的选择 项目公司由政府全资投入，利用处置土地发展住宅、工业和商业物业所获得的收益滚动发展 项目公司有权建造新的公共基础设施，并改造旧的基础设施。资金的来源有两方面，一个是中央政府的投入，另一个是出售土地获得的资金 尽管中央政府给了LDDC这么大权利，但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利仍保留在地方政府和相关机构。LDDC可通过设立各类基金的方式协助、调控、促进地方政府改善这些方面的工作 * 城市综合体定义 城市综合体商业模式 开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式 城市综合体城市价值 商业价值 社会价值 * 城市综合体城市价值（1/3） 城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求 都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进 从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明， 激发城市活力的发动机 从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏 都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整 * 城市综合体城市价值（2/3） 根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征： 城市综合体 城市价值 巨大辐射力 极大的潜在 升值价值 整体功能 复合性 高可达性 便利性 高密度 集约型 整体一致性 土地使用 均衡性 空间连续性 内外部功能 联系完整性 * 城市综合体城市价值（3/3） 城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点： 商业价值 社会价值 城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链 城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题 城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升 每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目 一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者 对加快