关于强化国有土地交易相关研究.docVIP

关于强化国有土地交易相关研究 　　摘 要：随着中国国有土地交易规模的不断上升，传统的土地交易与管理模式已经难以满足新形势的发展需要。为了进一步强化国有土地的交易管理，规范使用权出让等行为，减少暗箱操作等腐败行为，提高国有土地的使用效率，需要我们在国有土地的交易管理中，积极构建国有土地交易的新型管理模式，促进中国国有土地交易的规范化管理。 　　关键词：国有土地；国土资源；交易管理；土地市场 　　中图分类号：F12 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）06-0155-02 　　国有土地的交易行为由于与国家的利益息息相关，因此一直以来都是政府行政管理和监管的重点。如何在国有土地的交易过程中，提高土地资源的配置效率，降低暗箱操作、权力腐败等行为的发生，让中国国有土地的交易管理逐步走向规范、市场化、现代化的道路将显得尤为重要。这时，就需要我们正视土地交易与使用管理中存在的各种问题，充分发挥各个部门的作用和职能，增强国有土地交易管理的针对性和有效性。 　　一、国有土地交易中存在的主要问题 　　（一）缺乏完善的国有土地产权制度 　　首先，土地产权主体不清晰，致使地方政府与中央在土地审批以及土地收益方面存在博弈，而在相互博弈的过程中，地方政府通常处于不利地位；其次，在土地登记制度方面，缺少规范化的登录管理制度。从现行的发展状态来看，由于土地权属变更信息与使用申请登记办证的情况密切相关，在期间出现变更事实，但没有进行登记变更的情况下，土地管理部门则没有相关变更信息，致使土地权属登记工作发展滞后；再次，对于土地权利的界定与划分缺少细化。一般来看，土地产权结构可以分为三部分：土地所有权、土地使用权以及土地他项权利，但是对于权力的相关界定不明确，使得土地所有者不能对土地收益进行有效控制。 　　（二）缺少健全的土地价格约束机制 　　政府垄断、隐性土地交易以及基准价格不合理等方面致使现行的土地价格不能真实地反映土地价格。政府垄断主要体现在部分官员的人为干预造成土地价格不合理，比如在土地出让、土地招投标过程中，政府官员的人为控价出现了寻租行为，从而影响了土地价格；隐性土地交易对于土地价格的影响主要表现在征地过程中农用地征收价格低导致私下土地交易等非法行为大量出现。此外，在国企改革过程中，为了吸纳资金，企业私下进行原划拨的土地交易，也导致土地价格的变化；现行的基准价格不能真实地反映土地真实价格。受众多因素的影响，土地管理机制的不健全等都使得基准价格不能与真实价格相吻合，这在很大程度上导致了国有土地在交易过程中出现问题。 　　（三）土地征用制度与交易制度不合理 　　从整体上看，中国现有的土地征用与交易制度存在很多不合理的现象，在一定程度上影响了国有土地的利用效率和配置水平。例如，国有土地征用权利滥用的现象比较普遍，在一定程度上损害了农民和集体的利益，经常出现低价征收、高价出让的情况。此外，因为征地补偿与交易标准不统一的问题，也在一定程度上引发了一些社会问题，因为土地征用与交易制度上的缺陷，容易带来政府与企业之间的相互勾结和权利寻租等问题，弱势群体的利益反而很难得到保证，增加了社会的不和谐因素。 　　（四）国有土地交易的相关法律法规不健全 　　目前，中国虽然已经陆续出台了《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等与土地交易相关的法律法规，但是相关配套法律法规的建设却相对落后，很多条款并不能完全适应当前市场经济体制的发展要求。例如，征地权利制度、征地补偿制度、土地储备制度、土地财政制度等相关法律政策需要进一步的完善。 　　二、强化国有土地交易与管理的有效策略 　　（一）有效防范土地金融风险 　　在国有土地的交易过程中，由于存在很多不规范、不合理的现象，例如地方政府的违规融资、银行放贷把关不严、用地单位经营不合理等问题，都会在一定程度上增加土地金融风险。因此，必须采取有效的土地金融风险防范措施，从源头上铲除土地金融风险发生的可能性，一方面要及时完善相关法律法规和土地交易制度，对不合理的土地融资与交易行为进行有效监管，另一方面要完善土地出让暨土地招拍挂制度，充分发挥市场机制的调节作用，三是要加大监管与控制的力度，有效协调各利益主体之间的关系。 　　（二）充分发挥政府部门的宏观调控职能 　　在市场经济条件下，土地市场有时同样会出现市场失灵的情况，这时如何实现国有土地交易与管理的预见性与可控性就显得尤为重要。对此，政府部门在坚持国有土地交易以市场调节为基础的前提下，针对国有土地交易中出现的各种问题，综合利用法制、政策等调控手段，对市场调节机制中的不足进行有效的弥补，提高国有土地资源的配置效率。同时，要做好国有土地市场交易的基础性工作，加大对国有土地价格和使用状况的监控力度，严厉打击各种国有土地违规交易和违规使用等情况