2011年新政下南京高公寓市场研究报告.pptVIP

* 政策背景 全国楼市新政 2010.4.14 新政1:二套房首付不低于50%,利率上浮1.1倍。 二套房贷款首付调至50%，这一新标准在短期内将会对买房人心理预期和炒房者产生影响。该政策的主要目的是抑制市场需求。 新政2:九十平方米以上首套房贷首付款不低于30%。 首套自住用房90平方米以下首付款依然为2成，政府依然鼓励首次置业。 新政3:三套及以上住房大幅提高首付和利率 国务院随后在4月17日提出：房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款通知，通知中还包括对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 三套房及以上基本可以界定为投资或投机需求，为此次政府重点打击对象，因此相对的打击力度也是最强的 国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，会议指出,近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头。为抑制房价过快上涨，国家出台以下调控政策： 提高购房成本，通过抑制市场需求来抑制房价上涨；同时传递楼市下行、房价下降的政府导向 1、完善差别化的住房信贷政策 暂停三套房贷款；限制外地人购房；首付款比例调整到30%及以上；二套房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍 2、调整契税政策 90平方米及以下的家庭唯一住房，减按1%税率征收契税；90平方米以上144平方米以下的家庭唯一住房按1.5%税率征收契税；不属于家庭唯一住房的，一律按我省原定3%税率征收契税 3、关于调整个人所得税政策 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 4、暂时限制购买第三套住房 5、新建商品住房上市必须一套一标；申报价格3个月内不得调高 备注：三套房认定细则未出，目前仍可以全款购买 南京新政细则 2010.10.12 新政以来，差别化信贷政策、限购令对住宅市场影响较大，促使整体市场逐渐开始理性回归 4月全国楼市新政出台后，南京普通住宅销售量出现大幅下降，价格依然保持小幅上涨 在南京地方细则未出台的前提下，9、10月份市场销售量开始回升，但明显价格较低的郊县销量占比较大，价格出现回落 10月12日南京细则出台，“限贷”“限购”的严厉政策使得整体市场销量下降，价格下降趋势明显 刚需支撑市场，低价盘较为热销，部分楼盘已开始通过大幅优惠带动销售 南京住宅市场 80.26 24.64 35.82 72.01 20.82 17.87 19.78 33.6 59.35 84.19 58 万平方米 全国楼市新政 南京地方新政 元/平方米 全国楼市新政 南京地方新政 63.7 竞品分析 本案 1、中电颐和家园 2、大地伊丽雅特湾 3、世茂外滩新城 4、保利香槟国际 5、五矿御江金城 6、苏宁睿城 1 2 3 4 5 6 苏宁睿城在2010年11月份进行价格调整，二期房源价格整体下调2000元/平方米 其他竞品项目价格均呈现小幅上涨趋势 颐和家园 剩余住宅体量约72万平方米 剩余体量 88-160㎡ 在售户型 累计销售132360平方米 销售情况 2007-11-21 首期开盘 建筑类型 小高层、高层 占地面积 约60万万平方米 建筑面积 容积率1.7，住宅约80万平方米 项目位置 栖霞区迈皋桥华电路1号华电厂内和华电以南玄武区藤子村地块 价格 毛坯住宅13500元/㎡ 客群 地缘客户为主，城区北部客群 迈皋桥成熟生活片区 地铁一号线，交通便捷 片区超级大盘，规模优势明显 项目基本情况介绍 项目卖点分析 中电集团开发 3室2厅2卫 135平方米 伊丽雅特湾 剩余住宅体量约13万平方米 剩余体量 50、80-155㎡ 在售户型 累计销售99084平方米 销售情况 2008-1-16 首期开盘 建筑类型 小高层、多层 占地面积 约11.1万万平方米 建筑面积 容积率1.7，约23.8万平方米 项目位置 栖霞区和燕路329号 价格 毛坯住宅13000元/㎡ 客群 地缘客户为主，城区北部客群 迈皋桥成熟生活片区 项目基本情况介绍 项目卖点分析 大地豪丰开发 3室2厅2卫 123.3平方米 3室2厅2卫 126.88平方米 香槟国际 剩余住宅体量约14万平方米 剩余体量 115-200㎡ 在售户型 累计销售122726平方米 销售情况 2010-6-27 首期开盘 建筑类型 高层 占地面积 约9.6万万平方米 建筑面积 容积率2.2，约26.4万平方米 项目位置 河西金沙江东街与庐山路交界 价格 毛坯住宅17000元/㎡ 客群 河西板块二次改善型置业客群，主城区高端收入客群 保利品牌优势 项目样板区域展现出的产品品质 河西板块价值支撑 项目基本情况介绍 项目卖点分析 保利集团开发 3室2厅2卫 142平方米 4室2厅2卫 150平方米 御江金城 剩余住宅