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信息不对称对保障性住房制度运行影响分析及其解决对策研究 　　【摘 要】保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，我国保障性住房制度建设目前存在许多问题。本文从信息不对称的角度出发，分析保障性住房制度运行由于信息不对称引起的权利寻租等现象，导致了保障性住房市场的逆向选择，最后提出了一系列解决措施。 　　【关键词】信息不对称，保障性住房，逆向选择，影响分析 　　1、引言 　　1998年国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以商品房、经济适用房、廉租房多层次的城镇住房供应体系建立起来。自此以后，我国各级政府不断完善保障性住房制度、更新政策、制定各地供应规划、加大投资力度，但是由于制度本身的缺陷以及执行层面与政策脱节，最终致使保障房的保障作用不明显[1]。 　　目前，保障性住房主要分为经济适用房、廉租房以及公租房三种形式[2]。从国际经验来看，保障房制度覆盖建设、分配、退出与管理等多个环节，其平稳运行往往需要数十年的试错与矫正过程。我国正处于保障房大规模建设启动的初期阶段，自实施以来，取得了诸多成效，但也出现了开宝马住保障房、未成年人领取廉租补贴、经济适用房“六连号”等引起社会热议的事件。这些问题的存在，很大程度是由于政府与保障对象之间存在信息不对称所导致，政府作为政策的主导者，拥有相对完全的信息，而保障对象却处于信息不全的劣势地位[3]。 　　2、信息不对称对保障性住房制度的影响分析 　　2.1信息不对称理论 　　信息不对称是指交易双方对所交易的对象拥有不对等的信息，交易对象的提供者往往比另一方掌握了更多和更充分的信息。在这种情形下，前者处于追求利润最大化的目的往往使后者处于不利的地位，从未导致资源配置无法到达帕累托最优状态。信息不对称问题可以使得掌握更多信息的一方可以通过向信息缺乏的一方传递可靠信息而在市场中获益，买卖双方中拥有信息较少的一方会努力从另一方获取信息，致使市场机制运行的结果缺乏效率，甚至有可能造成市场的不存在。 　　张维迎[4]认为在委托人—代理人的框架下，不同模型的基本特征都可以简单的概括为隐藏行动的道德风险模型、隐藏信息的道德风险模型、逆向选择模型、信号传递模型以及信息甄别模型五种类型。其中信号传递和信息甄别是解决逆向选择的两种不同方法。逆向选择是在买卖双方市场中极易产生的一类信息不对称模型，简单来说便是卖者（代理人）对于产品质量比买者（委托人）有着更多的知识。 　　2.2信息不对称对保障性住房制度的影响分析 　　在保障房建设市场环境中，涉及政府、承包商以及被保障者三个主体。首先，政府作为政策执行者，以业主的身份与承包商之间签订工程承发包合同，确定了两者之间的委托代理关系。政府与承包商原本根本利益应该一致， 都是为了保证项目正常完成。但是承包商为了追求更高的利润， 有可能违背自己的职业道德而做出与承包合同不符的行为； 同时政府代理人也有可能违背自己的职业道德， 选择与承包商合谋， 这必然会严重影响项目的顺利完成。总体来说，信息不对称将会导致保障性住房制度运行中产生以下影响[5]： 　　（1）从信息不对称角度分析，我国保障性住房领域容易产生“逆向选择”。保障房建设过程中，基于利润最大化，承包商更加愿意将原用于建设保障性住房的土地用于建设商品房，或是扩大建设面积，例如回龙观地区的保障性住房，经济适用房房型大多超过150m2，超过于目前商品房市场上的绝大部分房型建筑面积。同时，承包商在保障房修建状况以及成本数据方面相对拥有完全信息，承包商可能通过虚增价格、消耗量的方法来虚增成本，拖延工期，造成“逆向选择”。承包商相对于政府部门的信息优势，是政府部门价格规制的最制约因素。 　　（2）由于保障性住房价格低于商品房市场的交易价格，在保障房住房市场上，对于进入该市场的消费者以及投资者极易形成较大的寻租激励。在实际操作中，一部分购房者利用各种手段进行信息隐瞒或是贿赂以获取保障房购买资格，购房者相对于政府部门具有完全信息优势。由于我国个人收入信息制度不完善，该类信息收集和成本耗费较大，由此在这种情况中，出现了很多开宝马买保障性住房的现象，但是真正需要保障性住房的弱势群体却无法取得住房资格，被淘汰出保障性住房市场，这是政府部门与被保障者之间的逆向选择。 　　（3）从政府的角度，目前政府部门对于保障性住房的管理存在很多缺陷，主要由于在政府部门存在一定意义上的最终委托人缺位现象，即作为“首位委托人”的政府公职人员实际上是代理人。由于保障性住房建设审核信息缺乏透明性，公众无法对政府公职人员进行监督，由此，公职人员极易产生权力寻租。 　　3、对策与措施 　　住房问题如今成为我国社会环境不稳定的主要问题之一，信息不对称给我国保障性住房