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公共租赁住房集中建设和分散配建形式研究 　　[摘要]公共租赁住房是我国政府解决“夹心层”住房需要的保障性政策，在我国还是新鲜事物，对于公共租赁住房建设的规划指导思想和理念还在探索中。本文通过对公共租赁住房如何满足人的需求进行分析，梳理中外租赁房的现状，剖析公共租赁住房分散配建和集中建设对健康城市的多样性因素的影响，并进行相关思考、比较。认为要使城市健康充满活力，社会和谐保证公平公正，公共租赁住房的建设形式必须采取分散配建的形式。 　　[关键词]公共租赁住房；集中建设；分散配建；健康城市 　　[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）8-0075-03 　　1 引 言 　　在人类步入工业化社会后，导致人口大量的向城市集中，尤其是在第二次世界大战后人口大量的增长、工业化和城市化进程加速，以致工业和人口在城市大量的集中，产生了对城市土地和住宅的巨大需求。致使住宅的价格飞速上涨，同时城市中低收入家庭的支付能力却跟不上房价的上涨。对住宅需求的矛盾产生了一系列社会问题影响了社会经济和政治稳定。在认识到这个问题以后，各国政府1996年在土耳其伊斯坦布尔召开的第二届联合国人居大会发表的《伊斯坦布尔人居宣言》确定了两大全球目标：①保证人人享有适当的住房。②日益城市化进程中人类居住区的可持续发展。也就是让城市必须成为人类能够过上有尊严的身体健康、安全、幸福和充满希望的美满生活的地方；使每个人都有个安全的家，能过上尊严、身体健康、安全、幸福和充满希望的体面生活已经是全球的共识。为了实现以上目标在世界各国政府逐步形成了保障房制度来保证“住者有其居”，如：新加坡的“组屋”、日本政府推出的“公营住宅”、英美等国家的“公租房”。 　　当前我国也进入了城市化进程的高速发展期，同样出现了住宅的昂贵和中低收入家庭居住需要及支付能力之间的矛盾。为了解决城市中低收入者住房困难问题，我国政府制定了以公共租赁住房为核心的住房保障政策，此政策是我国民生工程的重要内容之一。在我国的住房保障体系中有三种形式：①廉租房；②经济适用房；③公共租赁住房。其中公共租赁住房是为了解决“夹心层”的住房问题，所谓“夹心层”是指没有能力购买和暂时购买不到经济适用房，又不符合廉租房供应标准的中低收入家庭。公共租赁住房的概念首先出现在2010年3月5日温家宝总理的政府工作报告中，其中提出要“积极发展公共租赁住房”。在国家的权威文件中对公共租赁住房供应对象的描述是“城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。”[1] 　　公共租赁住房在我国还是新鲜事物，我国对于公共租赁住房建设的规划指导思想和理念还在探索中。由于公共租赁住房的使用对象人群的特殊性，使其的规划和建设都与普通商品房有所区别，具有特殊性和针对性，因此对其规划指导思想进行研究。 　　在国家和本省本市政府的相关文件中都提到“新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。”[1][2][3]这两种公共租赁住房建设形式。“分散配建”是指将公共租赁住房分散规划到城市的各个居住小区，各居住小区按一定比例配套建设公共租赁住房。“集中建设”是指在指定区域集中建设公共租赁住房居住区。本文的目的在于研究此两种形式对于解决“夹心层”住房需求的优劣；是否符合公共租赁住房使用的对象人群的特殊性；是否符合《伊斯坦布尔人居宣言》所提目标，因此，研究集中建设和分散配建的形式，有着重要的理论和现实意义。 　　2 满足“夹心层”的居住需求是首要问题 　　公共租赁住房的基本目的是解决人的居住需求，那么何种建设形式能够最大化的满足“夹心层”的居住需求是首要问题。下表[4]中所列出的是心理学家对人的行为研究的结果，表达的是人的基本需求。其中最具代表性的为马斯洛的需求的层次理论，该理论指出生理需求和安全需求是人的基本物质需求，社交需求和尊重需求是人的基本精神需求。其认为在客观条件许可的情况下尽可能的满足人的不同层次的需求才有可能解决现实社会矛盾。由于公共租赁住房的面积和供应对象的特殊性：①“成套建设的公共租赁住房，以小户型为主，单套建筑面积严格控制在60平方米以下；”②公共租赁住房主要是以家庭为对象。[1][2][3]根据《2010年第六次全国人口普查主要数据公报（第1号）》显示中国大陆地区平均每个家庭人口为3.10人计算得出公共租赁住房人均建筑面积为19.36平方米；根据我国《镇规划标准》（GB50188—2007）人均建设用地指标分级的标准中最小人均建设用地80平方米和建筑用地比例中居住用地最小比例28%，换算得出人均居住面积为22.4平方米。可见公共租赁住房规划的人均居住面积小于我国《镇规划标准》中的人均居住面积，所以公共租赁住房