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房地产投资决策期权博弈分析 　　摘 要：近年来随着房地产行业竞争的日益加剧，基于房地产企业核心竞争力的战略投资越来越引起房地产企业的重视。在一些资产雄厚的企业中，一家房地产公司可以同时对几个项目进行投资，这就需要企业充分考虑内部资金的合理分配，项目的投资顺序等系列投资决策问题，以使企业获得的综合效益最大。引用期权博弈理论对房地产企业内部的项目投资决策进行研究，在深入剖析房地产开发项目所具有的期权特性的基础上，建立房地产企业内部双项目投资期权博弈模型。此外，我们还将利用变分法对模型的最优解进行讨论，从而为房地产企业内部多项目投资提供最优化策略建议。 　　关键词：房地产投资；战略投资；期权博弈；变分法；最优策略 　　中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）35-0060-04 　　1 问题提出 　　近年来房地产项目投资决策已经成为众多房地产开发商所关注的热点。目前，我国房地产投资在评估新的项目的时候，主要有两类投资决策方法。第一类是传统的投资方法，目前使用比较广泛。它主要是采用传统的贴现现金流法来评估整个项目的价值，但因为这种方法是一种比较静态而且刚性的评价方法，忽略了未来收益的不确定性和项目实施过程中的管理弹性价值，以及投资时机的选择，因此，在许多情况下，缺少对投资项目价值的客观真实评价，从而导致决策的失误，错过合适的投资机会。第二类是1991年Smets[1]提出的期权博弈理论投资方法，在1993年，Smit和Ankum[2]建立了第一个离散型的期权博弈模型。此这种方法将Hayes和Abernathy[3]，Hayes和Garvin[4]， Stewart Myers[5]提出的实物期权理论与博弈论结合起来，他们通过把期权定价结合到各种博弈模型中，确立了间断时间期权博弈的标准分析模式。Williams（1993）[6]和Grenadier（1996） [7]是最早结合实物期权和博弈论来分析房地产开发实际问题的论文。Williams（1993）开发了一种投资时机的均衡模型，该模型考虑了开发商期权执行对已开发和未开发房地产新供给的内生影响。Grenadier首次将期权博弈模型应用到房地产市场中，考察了投资期权的策略执行问题。期权博弈评价的基本思想是在项目价值可行性判别这一目标下，全面考虑影响项目价值的因素，确定出不确定性环境中的项目价值函数、基于主体策略互动的项目均衡价值组合，并最终判别项目可行性的条件和最优化的组合。这种方法的一个优点就是正视了投资项目中存在的不确定性，并将管理弹性价值和战略价值也作为影响投资的因素加以考虑，因而更加科学。 　　房地产投资是整个房地产发展的重要动力和引擎。由于房地产业具有投资资金大，开发周期长，不确定性大等特点，而期权博弈理论正是为适应这种类型的项目投资而迅速发展起来的，它综合考虑了市场的不确定性，不完全信息，竞争者的反应等因素，并根据这些因素设置相应的变量，建立一个包含有博弈论思想的模型，为投资决策者提供了更加科学的理论基础。然而，房地产企业除了面临与竞争对手之间的项目决策，他们更多的会面临对企业内部多个项目进行投资的问题。当企业资金充足时，需要考虑各项目的投资额，从而实现最小的投入获得最大的收益；当企业资金不足时，多个项目便不能同时投入市场，需要求出各个项目投入市场的最佳时间，制定有限资金的合理分配方案，以使企业获利最大。 　　另外，我们知道房地产项目投资决策问题总体上属于系统控制和动态优化问题，对于此类问题我们常用动态规划的方法进行研究。动态规划方法是解决多阶段决策以及一大类线性、非线性规划问题的有效方法，对于某些离散性的控制问题，它是有效的方法，但对于连续型的控制问题，动态规划方法使用起来并不方便。而房地产开发项目资金安排的控制则恰属于系统控制中的连续型控制问题，解决这种连续型的最优控制问题的可行方法之一是变分法，它是解决一大类泛函极值的有效方法。变分法是研究泛函极值的一种方法，在力学、物理学、光学、经济学、信息论与自动控制论等诸多方面有广泛应用。泛函是指一个因变量，其值取决于一个或多个函数，这一个或多个函数是泛函的“自变量”，而泛函就是这些函数的“函数”，这些“自变量”往往是一元或多元函数。变分问题就是求泛函极值问题，它有很多种，但最后的求解都可以归结为解欧拉方程的边值问题。极值原理的应用又使变分法在此类最优控制问题上的研究更具有可行性。 　　对于房地产开发项目的资金分配问题，陈伟和于福海[8]曾应用变分法将生产性和营销性的资金投入比例问题转化成相应的数学模型，并求出最优解，从而得到使开发商获得最大收益的决策方案。本文引入期权博弈理论来研究房地产企业多项目战略投资最佳时间组合和不同项目资金分配的问题，建立相应的数学模型，再利用变分法