城铁号线商业配套项目建议书.doc

北京城铁5号线配套商业开发 项目建议书 项目名称:城铁5号线配套商业 2011年06月 北京XX建设有限公司 文档控制 文档更新记录 日期 更新人 版本 备注 2011/06/01 XX建设 V1.0 文档审核记录 日期 审核人 职务 备注 文档去向记录 拷贝份数 接受人 职务 备注 1 京投集团 目 录 文档控制 2 1、项目建议书编制依据 5 2、项目背景 5 2.1 北京地铁站商业特点及优势 5 2.2 地铁商业成功案例 5 2.2.1 日本地铁商业简介 5 2.2.2 香港地铁商业简介 5 3、项目概况 6 3.1 城铁五号线简介 6 3.2.1 商业现状 6 3.2.2 商业现状特点 7 3.3 配套商业项目必要性 7 4、城铁五号线配套商业初步项目规划方案 7 4.1 项目规划概述 7 4.2 整体规划原则 8 4.3 四环内各站的配套商业规划 8 4.3.1 四环内站配套商业规划简介 8 4.3.2 四环内站配套商业商业形式（不限于） 8 4.3.3 四环内站配套商业建筑形式 8 4.3.4 四环内站配套商业建筑材料 9 4.3.5 表一 五号线四环内站配套商业开发面积指标 10 4.3.6 表二 五号线四环内站商业开发投资估算报告 11 4.4 四环外各站的配套商业规划 12 4.4.1 四环外站配套商业规划简介 12 4.4.2 四环外站配套商业商业形式（不限于） 12 4.4.3 四环外站配套商业建筑形式 12 4.4.4 四环外站配套商业建筑选材 13 4.4.5 表三 四环外站商业开发面积指标 13 4.4.6 表四 五号线四环外站商业开发投资估算报告 13 4.5 天通苑北站P+R停车场增容附带配套商业规划 14 4.5.1 天通苑北站配套商业规划简介 14 4.5.2 天通苑北站配套商业商业形式 15 4.5.3 天通苑北站配套商业建筑形式 15 4.5.4 天通苑北站配套商业建筑选材（略） 15 4.5.5 表五 天通苑北站P+R停车场附底商开发投资估算报告 15 5、项目企划与运营 16 5.1 企划工作 17 5.2 商业开发思路 17 5.3 商业运营模式 17 5.3.1 商业地产出租经营 17 5.3.1.1五号线沿线典型站周边商铺租金（参考） 17 备注：租金数据来源于我爱我家。 17 5.3.2 商业地产合作经营（推荐） 18 5.3.3 商业地产自主经营 18 5.3.4 商业自主经营的主要方针 18 6、项目评价 18 6.1 项目社会评价 18 6.2 项目财务评价 19 6.2.1表六 项目财务评价表 19 7、项目开发难点及风险控制 20 7.1 规模瓶颈及应对措施 20 7.2 政策阻力及应对措施 20 8、天通苑北站P+R大型停车场技术措施 21 1、项目建议书编制依据 a）商业建设项目经济评价方法与参数（第三版）； b）国家发改委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》； c）国家和地方制订的有关法规、规范和标准； d）其他各有关专业设计规范； e）项目倡导单位提供的商业调查报告。 2、项目背景 2.1 北京地铁站商业特点及优势 消费需求多样性：大量地摊、游摊等各种商业形式的出现，说明地铁站商业有其存在的价值，同时说明地铁乘客消费需求的多样性； 消费潜力大：超大的地铁客流量，蕴含巨大的消费潜力。 商业价值高：且城铁站大多设在人流较集中的商业区、办公区或居民区，网点遍布京城，商业地产本身就具有极高的商业价值。 前景广阔：随着北京地铁建设突飞猛进，地铁商业总规模会随之逐步扩大、开发前景广阔。 商业总量大：虽然商业单体面积较小，单体商业规模小，但由于北京地铁站多，所以商业开发总量大。 网点多，连锁经营优势：单体商业规模小，但网点多，经营方式灵活，具备连锁经营的先天优势。 开发潜力大：目前尚未统一开发，开发潜力大。 2.2 地铁商业成功案例 2.2.1 日本地铁商业简介 日本地铁商业网络交错，规模庞大，与社会商业融为一体如“迷宫”般的构造，数条地下商业街贯通百货商店、办公楼的地下商场、酒店的地下商场等，相互交错，使地下街区的分布形成一个网络。各处都有设置富有个性的空间场地作为公共广场及歇脚处。 自然舒适的购物环境墙壁、天顶的设计保证了充分的明亮度，在地下营造一个类似地上的模拟空间。另外如低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛，公园蹊径般的道路等设计也减少了地下空间的压迫感，在设计上运用了水、光、绿色等自然要素。 灵活多变的购物要素除了功能性和安全性考虑，在商铺设置方面也存在很大的灵活性。?不同时期配合不