胜芳胜水荷香市场调研报告.ppt

胜芳镇上市项目分布 产品分析：该项目整体以多层产品为主，多层总货量占到整个小区的69%，主力户型以25%两室和60%三室为主，其中三室户型设计较多，两室户型相对单一。 产品情况： 主力户型为138㎡，三室两厅两卫 最大户型为162㎡，四室两厅三卫 最小户型为80 ㎡，两室两厅一卫 销售价格： 均价：2400，最高：2800 目前销售现状： 因工程欠款导致工期暂缓，同时影响销售 进度，2006年初开盘至今销售50%货量， 近期没有启动任何推广和促销政策。 景观方面： 项目采用欧式建筑风格，拥有20多个景观小品遍布小区。充分体现移步换景，且尽量体现户户有景观的特点。（其中包含：2个休闲广场，3个喷泉，4个水景，18个艺术雕像，160米走廊。） 概念包装方面： 依托项目欧式建筑风格概念，为每个楼座进行冠名，赋予一种生活概念和生活态度，丰富了销售说辞，深化了产品特点。 地段位置方面： 项目坐落与老城区，地势较低，下雨积水情况严重，项目整体只设有一个出入口且不临主交通干道，影响业主高峰时间段出行。 欧韵城项目 欧韵城 产品分析：项目整体由83平米的两室，116平米和135平米的三室，157平米的四室，四种户型共同构成，其中三室户型占到总项目的62%，两室和四室分别占到19%。 小结: 从地段上看，香槟花城坐落于胜芳镇新兴区域周遍配套及生活氛围有待培育，欧韵城坐落于胜芳镇老城区交通环境相对便捷，但下雨积水非常严重。 从产品上看,以上两个项目的主力户型都是110-130平方米三室，在建筑形式上香槟花城德系建筑风格纯粹，产品以多层为主，欧韵城标榜欧洲文化但缺乏建筑风格细节体现，其产品全部为高层； 从工程进度上看，目前香槟花城的二期正在持续营造中，预计今年年底准时交楼，欧韵城因资金压力工程进度基本停滞且因建筑工人镇政府抗议造成很大不良影响，丧失了客户的信任感。 从销售情况上看，价格和优惠政策基本一直，但香槟花城项目推广力度较大,且聘请北京专业的策略顾问公司指导销售，目前销售情况良好。欧韵城由于资金原因停止任何推广活动并销售团队缺少专业经验，影响客户购买感受影响市场口碑宣传。 新城华府 项目位置： 廊大路与中星路交口西行200米，中星路南（新镇政府南面） 开发商：霸州市丽华房地产开发有限公司 销售热线：7608001、7608002 容积率：一期约1.5；二期约1.58 总建筑面积：一期总建筑面积约7.7万平方米， 二期总建筑面积约7.5万平方米 占地面积：一期占地约6.9万平米； 二期占地约4.35万平米 建筑风格：现代简约 一期总套数498套 入住时间： 2007年8月15日 二期总套数508套 目前已销售444套 未售64套 （本月成交7套） 胜水荷香 区域市场调研报告 胜水荷香 PART1. 胜芳区域介绍 PART2. 区域房地产市场介绍 PART3. 重点项目分析 目 录 PART1. 胜芳区域介绍 霸州市地处河北省冀中平原东部，位于北京市、天津市、保定市三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。 霸州概览 霸州市幅员面积784平方公里，辖7镇、5乡、一区（省级经济技术开发区）和两个办事处（城区办事处、辛章办事处），383个行政村（街），总人口56万。 行政划分 霸州交通便捷，路网纵横交错。京九铁路与津霸铁路、津保高速与即将建成的京开高速、106国道与112国道形成三个“黄金十字交叉”。 区位介绍 胜芳镇历史悠久，始建于2400年前的春秋末期，原为水乡，始称堤头村，后称武平亭、渭城，宋时定名为胜芳，取意“胜水荷香，万古流芳”。古时的胜芳是我国北方著名的水旱码头，“水则帆樯林立，陆则车马喧阗”，客商云集、风景秀丽、交通便捷。清朝时被列为直隶六大重镇之一。? ? ? ? 解放前，胜芳镇隶属文安县，1948年胜芳解放，成立胜芳市，后与霸县合并为胜霸县，后从霸县析出称为县级独立镇，1958年后并入霸县为建制镇。现在胜芳镇隶属河北省霸州市。 胜芳镇的区域背景 胜芳镇地处环渤海经济圈京、津腹地，北距廊坊60公里、北京120公里，一个半小时内可直达北京机场，东距天津仅35公里，一小时内可直达天津港口，西距保定130公里。 胜芳镇的区位优势 112国道和省道廊大公路南北穿境而过，津保高速公路在胜芳设有出口，15分钟车程可与京沪高速连接。胜芳距京九铁路霸州站仅28公里，距津霸铁路联络线里澜城货场只有5公里。 区域人口情况 全镇总人口14万，其中常住人口9万人，流动人口5万余人，镇域面积104.7平方公里，建成区面积18.6平方公里。 胜芳镇规划建设成为 “一城两翼，极向发展”。 一城：指旧