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化肥厂计划书 化肥厂?计划书 ? 篇一： ? 原江淮化肥厂策?划报告 房地产项目策?划报告 （原江淮化肥?厂） 目录 第一节 ?房地产环境分析 第二?节 合肥市房地产发展?形势及政策分析 第三?节 一、201?X年我国房地产市场运?行基本情况 第四节 ?第五节 第六节 第七?节 第八节 二?、201X年合肥市房?地产业发展的政策导向? 一、地理位置?及概况 二、江?淮公共设施状况 ?三、江淮交通道路体系?状况 四、区域?性质与功能特点 ? 五、规划展望 区域?个案调查 项目ST ?分析 市场需求分析 ?项目定位 一、?项目定位之基准 ? 二、项目市场定位原?则 三、市场定?位开发档次 ?四、价格定位 ?五、客户细分 ?六、客户定位 七、建?筑规划设计建议 ? 八、户型定位 第一?节 房地产环境分析 ? （1）现有企业? 目前我国房地产市场?现有企业众多，但大多?数都是中小规模的企业?， 市场集中度较低且?各企业间综合实力参差?不齐，这不利于房地产?行业向规范化、标准化?的方向发展。 ?(2)潜在进入者 房?地产行业的进入壁垒不?是很高，主要的约束条?件是资金和土地，这使?得很多企业跃跃欲试，?试图进来分一杯羹。此?外，一些资金实力雄厚?的国际公司也可视为潜?在进入者，这样使得现?有房地产企业有面临更?加严峻竞争的趋势。 ? (3)替代品 ?理论上，一种产品的需?求量与它的替代品的价?格成正比关系，替代品?的价格越高则它的需求?量越大，反之，替代品?的价格越有吸引力则会?对这种产品的市场需求?产生不利影响。但所幸?的是，目前房地产商品?还没有替代品，这对于?房地产企业来说是十分?有利的。 (4?)供应商的议价能力 ?根据供应商议价能力的?强弱可将房地产企业的?供应商分为两类： ? 议价能力较强，主?要包括政府；议价能力?较弱，主要包括原材料?供应商、建筑公司等。?土地的稀缺性及政府对?土地的完全垄断使得土?地供给缺乏价格弹性，?因此房地产企业在和政?府的谈判中处于下风，?必须以较高的成本获得?土地使用权；而相对于?原材???供应商、建筑公?司等，房地产企业处于?供应链的核心位置，所?以原材料供应商、建筑?公司等的议价能力较弱?，房地产企业可以压缩?成本。 (5)?购买者的议价能力 目?前大多数消费者都是零?散地购买房地产商品，?且消费者获取房地产信?息成本较高，因此消费?者议价能力较弱，但随?着我国房地产行业的发?展，消费者的议价能力?将逐渐增强。 第二节? 合肥市房地产发展形?势及政策分析 合肥?，安徽省省会，古称“?庐州”、“庐阳”，因?淝、施二水交汇而得名?。安徽省政治、经济、?科教、金融、科技、文?化、信息和交通中心，?也是规划中的国家综合?交通和通信枢纽之一。? 合肥位于安徽省正中?部，长江、淮河之间、?巢湖之滨，具有承东启?西、贯通南北的重要区?位优势，是国家级皖江?城市带承接产业转移示?范区核心城市、长三角?城市经济协调会城市、?长江沿岸经济协调会会?员城市、长江中游城市?群副中心城市、合肥都?市圈核心城市。 合肥?已有201X多年历史?，曾为扬州、合州、南?豫州、庐州、德胜军、?淮南西路等治所，是兵?家必争之地，有“江南?唇齿，淮右襟喉”、“?江南之首，中原之喉”?之称，历为江淮地区行?政军事首府。拥有三所?国家实验室和四座重大?科学装置， 是仅次于?北京的国家重大科学工?程布局重点城市，唯一?的国家科技创新型试点?城市，同时也是世界科?技城市联盟会员城市。? 合肥是首批中国国家?园林城市，自然景色锦?绣多姿，文化古迹甚多?，是中国旅游资源最丰?富的城市之一。 今年?以来，国际国内宏观经?济环境跌宕起伏，变数?颇多。从国际大环境来?看，虽然美国经济出现?了反弹征兆，但从欧洲?、日本等其他发达国家?的表现来看，好消息并?不像预期中的那么多；?国内方面，去年下半年?开始的经济企稳目前已?出现反复的迹象，尤其?下半年，地方债陆续到?期和新一届政府推行经?济结构改革将有可能令?中国经济出现一波集中?回落。 对于房地产行?业来说，QE3的退出?以及国内货币政策有可?能到来的紧缩，无疑将?打压整个行业中长期的?资金面，但从短期来看?，国内经济数据的下滑?却也保证了至少年内行?业政策面的相对稳定。?  合肥市房地产业?进入了一个调整发展的?新时期。 合肥房地产?市场投机苗头得到抑制?，普通住宅商品房政策?优势初现，商品房交易?量大幅增长，商品房价?格涨幅平稳，二手房成?交，增幅减缓。房地产?抵押登记继续攀高房?屋拆迁量下降，国家宏?观调控效果开始显现。?随着中央稳定住房价格?各项调控政策的逐步落?