导致城市弱势群体住房困难的政策因素分析.doc

导致城市弱势群体住房困难的政策因素分析 时间:2011年12月08日 09时08分?? 来源:理论动态?? 作者:张道航 字号：『 大字体 中字体 小字体 』??我要评论 　　住房已经不仅仅是满足人们的居住需要，甚至成为财富的重要象征的今天，那些买不起和租不起房子的城市弱势群体，当属缺乏财富获取和积累能力的群体，或者说正是由于这种能力的缺乏才导致他们的低收入，因而才不具有住房的可支付能力。但是也不能不看到，与住房密切相关的某些政策的偏差、不到位乃至是缺失，也是导致城市弱势群体住房困难的重要因素。 　　一、产业发展政策 　　由于近些年来对于房地产业的性质及其定位缺乏准确的认识和把握，因此房地产业的发展政策也始终处于“鼓励”与“限制”之间的摇摆不定态势，从而直接影响了房地产业的健康稳定可持续发展。 　　迄今为止，我国尚未形成完整的房地产业发展政策，这不能不说是一个缺憾。而我国房地产业在政策层面上存在的最大问题和缺憾，就是忽视房地产业的民生性质，缺少促进社会和谐与公平正义的政策导向。国外许多国家的政府为了解决弱势群体住房困难，都制定了相应政策来约束乃至鼓励房地产企业为弱势群体提供住房。但在我国，不但缺少这种为弱势群体提供住房的产业发展政策，相反某些政策本身所伤害的恰恰又都是弱势群体的利益，让他们愈加陷入住房困难的窘境。例如，许多城市为了促进商品房的销售，出台了买房送户口的政策，增加了住房的含金量;再如，为应对2008年国际金融危机带来的房屋滞销，有些城市出台了对购房者实行政府送补贴的政策，实际上是变相的“托市”。这两项政策所起到的作用横竖都不利于弱势群体。其实仔细分析起来，这样的产业发展政策也不利于房地产业自身的健康发展。因为推动房价上涨势必会助长房地产泡沫，而在危机当中阻止房价下跌又将延缓产业调整和泡沫释放，这些政策作用的结果必然会让房地产泡沫越积越大也越多。而一旦泡沫破灭，风险集中释放，一场由房地产引发的危机也就在所难免。 　　明确房地产业的基本定位，在此基础上形成包括企业规模起点、工艺设备提高、房屋节能标准、外资进入限制，以及保障和改善人民群众居住需求等一系列相关的产业发展政策体系，已成为房地产业健康发展和解决群众住房问题的迫切需要。 　　二、财政金融政策 　　房地产业作为资金密集型产业尤其需要资金支持，而无论是财政政策还是金融政策都可以从资金层面对房地产业施加影响，使其朝着既定的目标或方向发展。然而，由于政策取向的偏差以及政策本身的缺位，目前在我国与百姓住房密切相关的财政政策和金融政策并未能充分发挥其应有的积极作用，反而让房地产业的发展偏离了民生轨迹，并进一步扩大了社会差距。 　　在2009年的全国两会上，一份由“全国工商联”署名的《我国房价何以居高不下》的发言，引起了业内外的广泛关注。这份发言稿对于莫衷一是的房地产成本给出了四个方面的数据。这组数据表明，现行财政政策使得政府成为房地产开发中最大的受益方。诚然，降低税费未必会让高企的房价降下来，但是过高的税费必然会推高房价则是不言而喻的，因为这些税费最终都是要加到房价中去的。我国现行税收政策不仅将房价定格在一个较高的价位上，而且税收政策在某些方面的缺失又造成了房屋资源的浪费。近年来全国空置商品房呈逐年增加态势，到2009年一季度已达2亿平方米，几乎在所有的城市都会看到这样一幅景象，一边是大量的住宅被闲置，而另一边却是弱势群体的住房困难。如果能够通过开征不动产闲置税和物业税等财税政策来调节，不但可以逼迫开发商降价促销，也可以抑制过热的房地产投资需求，从而为弱势群体住房困难的解决提供条件。 　　金融政策对于房地产业的发展来说更是举足轻重。不仅从事房地产开发必需银行贷款，对购房者来说，动辄几十万乃至上百万一套的房子，如果没有金融支持，几乎所有普通家庭都是力所难及的。然而，我国的房地产金融政策一直是对房地产开发关注的多，对于帮助百姓解决住房问题，尤其是对于帮助弱势群体解决住房困难关注的少。例如，经济适用房目前在许多城市不具有完全产权，因此有些城市的弱势群体在购买经济适用房时便无法得到贷款，即使已经取得了购买经济适用房的资格，也因为拿不出钱来而只好放弃。再如，住房公积金本属一种合作性质的住房金融政策，目的是为了解决城市中弱势群体的住房困难。然而这项政策对于那些弱势群体来说却于事无补，尤其是对那些下岗失业人员来说，他们不仅不可能申请公积金贷款，而且按照现行政策规定，他们的公积金账户只能封存不能提取。截至2007年底，全国累计向830.04万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数7187.91万人的11.5%。不仅如此，由于住房公积金享受免税政策，所以它又成了某些单位给职工多发报酬的避税工具。这不仅违背了公积金政策的初衷，也人为地带来了社会收入分配差距的扩大