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浅谈房产测绘面积质量控制 　　摘 要：房屋面积测算是房产测绘的一个主要内容,也是房屋业主最为关心的问题。业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多,诉讼法律的情况也屡见不鲜。房产测绘单位依法对房屋面积进行测绘的成果,一经房地产行政主管部门登记确权认定即具有法律效力,除为房产产权产籍管理、核发权证、房产交易提供正确数据外,有时还要对房屋面积争议诉讼提供鉴定性的结论。房产面积测算是一项技术性和政策性强、精度要求高的工作。文章简述了房产测绘的重要意义，并针对影响房产测绘质量的因素，提出提高房产面积测绘质量的建议。 　　【关键词】房产测绘；房屋面积；质量 　　 中图分类号：P24 文献标识码：A 　　房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题,其成果一经房地产行政主管部门登记确权认定即具有法律效力。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益，落实测绘法的一件大事。 　　1. 影响房产测绘质量产生的原因 　　随着房地产市场快速发展和不断规范,市场对房产测绘的要求越来越高,测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。房产测绘风险产生的主要原因有以下几个方面: 　　1.1 房产测绘的技术性和政策性很强,但房产测绘领域的法律法规不够完善 　　国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出了不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己??《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,有待国家出台详尽、统一的技术操作实施细则,以确保测绘成果的唯一性和严密性。 　　1.2 房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现 　　房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量庞大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。 　　1.3 房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差 　　房屋面积测绘工作专业性强，对一般老百姓而言，即便进行公示，只能看结果，这杆“秤”是无形的，在社会监督方面效力较差；对测绘单位而言，房屋面积测绘工作量大，情况复杂，内部质量保证体系不健全，出现差错的概率较高。在保证测绘质量上，服务与被服务两者之间都有缺陷。并且，测绘结果一旦出具，马上作用于房屋买卖，进入市场操作，往往是测绘错误既成事实后才发现，将测绘机构置于非常尴尬的境地，因此，房屋面积测绘属于高风险的工作。在房产测绘机构总的工作量中，房屋面积测绘工作量占大多数，房屋面积测绘出了问题，因错误引发的赔偿，任何一个测绘机构都难以承受，也使此项工作成为房产测绘机构的主要风险。 　　2 如何规范房产测绘质量 　　2.1 要增强风险意识, 加强内部管理，防范房产测绘风险 　　防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须不少于两人进行,做到相互监督以外,还要求测量人员对房屋现状、测量现场进行拍照,为质量检查、审核人员检查审核房产面积时提供依据,同时将照片作为档案资料存底。 　　2.2 控制前期收件资料及图纸的审查质量 　　为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及施工图纸审查中的质量控制是必不可少的。在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或通知单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台外围护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房