土地估价概念与原则(一)土地估价师理论与方法.doc

第四部分 土地估价方法 第一章 土地估价概念与原则 一、考试大纲要求： 一、土地估价概念 (一)考试目的 测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．土地估价的概念 2．土地估价的作用及现实意义 3．土地估价的服务方向 4．我国土地估价的产生背景和发展过程 (三)考试基本要求 掌握：土地估价的概念、作用； 熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向； 了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。 二、土地估价的原则 (一)考试目的 测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．土地估价原则 (1)预期收益原则 (2)替代原则 (3)最有效利用原则 (4)供需原则 (5)报酬递增递减原则 (6)贡献原则 (7)变动原则 (8)合法原则 2．不同估价原则适用范围及注意点 3．土地估价各原则的理论依据和产生背景 (三)考试基本要求 掌握：土地估价原则内涵； 熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点； 了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。 二、本章知识汇总 1.1 土地估价的概念 1、概念：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响,综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 土地估价必须依据土地估价的原理和方法。 土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。 土地估价必须考虑政府土地政策的影响。 土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。 2、作用及意义： 具体的说，土地估价的作用和意义有以下几点： 1）有助于土地交易的顺利进行。 2）有助于企业投资决策。土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。 3）有助于土地市场的完善。 4）有助于土地市场管理。 3、土地估价的使用方向： 1）为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考； 2）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考； 3）为土地使用权抵押提供地价参考； 4）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考； 5）确定和更新城镇基准地价、标定地价； 6）实现城市地价动态监测； 7）对农用地进行分等定级； 8）确定农用地综合区片价； 9）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考； 10）为土地抵押、发行土地债券等土地融资提供参考 11为司法鉴定提供地价参考。 4、我国土地估价的产生背景和发展过程 自20世纪80年代后期，原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。 随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价师资格实行全国统一考试。 现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地的出让、转让、抵押，企业股份制改革，房产买卖等，农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供依据。 1.2 土地估价原则 土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。我们在探讨土地估价方法之前，首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。 3页