法拍实务与相关问探讨.docVIP

PAGE PAGE 42 法拍實務與相關問題探討 壹、引 言 最近二年來，國內景氣稍有復甦，在股市經過半年多的活絡之後，房地產也跟著交投熱絡起來蔣神國，房地產投資與風險，1993年6月，頁42。，全省各地，尤其是都會地區，荒置多年的空地，一個又一個地開發興建，預售屋看板林立，房地產廣告夾報發送，更見頻繁買屋加裝潢120％房貸掀熱戰，經濟日報，2005.8.12，Ｂ1版。。美國房地產經過二十幾次調降銀行利率的結果，造就房地產幾近一倍，甚至超過一倍的漲幅；我國台北市房價也創下十年來新高大台北房價10新高，中國時報，2005.8.24，Ｂ1版 。，比較大的城市，也多有二成的漲幅，沈寂多年的火車頭，終於發動了。也因此影響到各地地方法院法拍屋的行情，拍賣底價可說是越訂越高，高到連投資客都快下不了手，只是在各界相繼把鉅額資金投入房地產市場，尤其是高風險的法拍屋市場之際，卻往往伴隨著不小的隱憂。 蔣神國，房地產投資與風險，1993年6月，頁42。 買屋加裝潢120％房貸掀熱戰，經濟日報，2005.8.12，Ｂ1版。 大台北房價10新高，中國時報，2005.8.24，Ｂ1版 。 本計劃對象為鉅億不動產有限公司，該公司主要業務大都在為客戶代標、代售法拍屋，由於最近幾個月來，法拍屋標售單價一直居高不下，而國內景氣燈號卻屢屢下滑，顯示經濟景氣似有轉弱趨勢貿易順差大幅下修24年來最低，經濟日報，2005.8.19，Ａ2版。，首當其衝的房價是否也將隨之回軟，甚至回跌，值得密切觀察購屋議價空間達10.5％，中國時報，2005.9.14，Ｂ1版。。 貿易順差大幅下修24年來最低，經濟日報，2005.8.19，Ａ2版。 購屋議價空間達10.5％，中國時報，2005.9.14，Ｂ1版。 是以本文目的，希望在深入探討相關資訊之餘，整理分析國內法拍屋的成因、優缺點、購屋成本、風險規避，以及標購流程、要領等實務相關問題，以利鉅億不動產有限公司參考，希望對公司方面有所助益，進而幫助公司業績成長，隨時掌握市場動態，作為本計劃產學合作的小小貢獻。 貳、法拍屋的形成原因 「法拍屋」顧名思義是法院拍賣的房屋，全國各地方法院均設有民事執行處，民事執行處依債權人之聲請，對債務人的財產查封拍賣，將債務人的財產變現為金錢，用以清償債務人所積欠債權人的債務，這種拍賣的動作通常是以投標方式來處理，因此坊間便將法院拍賣債務人的房屋、土地，簡稱為「法拍屋」。由於法院進行拍賣不是以謀取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比一般市場價格便宜幾成，因而吸引越來越多人選購法拍屋聰明選購安全的房子，泰洋，精美，1997年9月。。 聰明選購安全的房子，泰洋，精美，1997年9月。 當房屋抵押貸款未按期繳款，或與他人有借貸行為而產生無力償還時，債權人透過法院公平、公開、公正投標方式，將債務人房屋出售給一般民眾或由債權人承受，以取得賣得之價金而受清償，爾後法院將房屋產權核發給得標人。法拍屋的形成原因，歸納之，通常有下列幾種： 1、房屋抵押貸款不還 債務人將房屋設定抵押權給銀行，向銀行借錢，中途無力支付利息(積欠六個月以上)或到期無法還清債務，銀行為了求償本金或利息，向法院聲請將抵押的房屋查封拍賣。「不動產抵押權」是一項「不動產擔保物權」，在支票刑罰取消後，此一權利將更加廣泛。因為債權人如果對於債務人的不動產享有抵押權而債務人延不清償債務，債權人就可以執行抵押權劉孟錦，討債進行式，永然文化，2003年12月，頁152-160。。民法第八百七十三條第一項規定:「抵押權人於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金受清償。」 劉孟錦，討債進行式，永然文化，2003年12月，頁152-160。 2、債務人欠債不還 如貨款不能支付或借款無力償還，債權人於提起民事訴訟，經法院判決勝訴後，就可向法院聲請強制執行，查封拍賣債務人的不動產，以抵還債務。也就是說，債務人欠錢不還，債權人到法院民事庭進行訴訟，獲得勝訴的確定判決或假執行判決，而債務人仍延不清償，債權人就可以向法院民事執行處聲請強制執行，透過公權力的強制作用，查封、拍賣債務人的財產。如果債務人擁有房地不動產，債權人可要求民事執行處將之查封、拍賣陳明暉，房地產抵押，書泉，1998年1月，頁73-81。。 陳明暉，房地產抵押，書泉，1998年1月，頁73-81。 3.欠稅未繳 根據稅捐稽徵法，積欠稅款，如果逾期不繳納，經催繳仍未繳清，稅捐稽徵機關可向法院財務法庭聲請查封拍賣欠稅人的房地產，以抵還債務。譬如土地所有權人依法應繳「地價稅」，房屋所有權人依法應繳「房屋稅 」，如果應繳未繳，依稅捐稽徵法第三十九條規定:「經確定後逾期未繳之稅捐，由稅捐稽徵機關移送法院強制執行。」 4