桃花源.福城第五期推售建议08.10.18.docVIP

桃花源·祈福城第五期推售部署建议 桃花源项目组领导： 桃花源项目四期开盘销售已过了半年时间。在此期间,南宁房地产市场发生了巨大变化,总体而言,经过上半年的低迷徘徊，下半年整个市场价格下行较为明显,销售火爆局面不复存在,一些项目面临销售的巨大压力,市场风险开始凸显出来。 作为一个509亩的大盘,桃花源项目仅商品房部分尚有约10万㎡的剩余货量。如何面对市场的变化，努力延续桃花源前几期人气旺盛、销售火爆的势头,为K组团的推出打下良好的市场基础,成为当前桃花源销售营销推广中最重要、最紧迫的问题。因此，我司建议在冷静研判市场、结合本项目的实际并找出确实行之有效的营销推广策略的基础上，择机在2008年11月-12月期间推出E组团剩余单位。 现将推广建议报告如下。 第一部分 市场背景 2008年近期南宁房地产市场概况 一、房地产整体市场动态及分析 全国房地产普遍低迷，后续走势不容乐观。 北京楼市黄金周期间交易量同比下降72% 北京房地产交易管理网的数据显示，“十一黄金周”期间商品住宅期房日均签约量为69套，成为今年交易量最少的一个长假，同比去年“十一黄金周”下降了72%。 深圳购买意愿已达低谷 深圳秋交会第一天成交量达80套，随后是51套、46套、64套、76套，五天才卖317套，而且均价一路走低，第一天是15146元，第二天是12137元，第三天是11528元，第四天是9599元，第五天是8395元，单日成交均价跌破9000元。 可以说目前市场上的购买意愿已经达到低谷，楼市目前已处于明显的下行通道。信心何时得以提振，尚待时日。 双率下调，政策市场开始有松动迹象 9月15日，人民银行宣布下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行4年来首次下调人民币贷款基准利率，9年来首次下调存款准备金率。 虽然此次“双率”下调并不是针对眼下楼市，但对于楼市仍起到了一定的积极性作用，一方面中小金融机构存款准备金的下调使从紧的货币政策在一定程度上得到了松动，这使得资金链紧张的开发商在不同程度上得到了缓解。另外，积极的一面是政府对于房地产市场的政策开始有松动迹象，带给市场一个积极的信号。 另外，现在南京、西安、成都、沈阳等城市，“9·27”政策已开始松动，二次房贷在成都已放松，对“大户型”的定义也扩大到220平方米。这些城市的先行做法目前没有遭到有关部门的禁止，可以说是默许了。可以预计，在年底和明年初，“9·27”政策可能有更大范围的调整。 经过一年的金融调控，目前市场受到极大的打压，整个房地产市场处于一个低迷的状态，近期由于受美国经济危机的影响，以及今年自然灾害的重大影响，整个经济环境非常不景气，直接影响市场的购买投资欲望，从近期的政策松动，10月9日又再次下调“双率”，政策房开信号积极，可以预见政府对于房地产市场的发展态度，特别是许多地方扶持政策的出台，也极大鼓励当地开发商的投资，预计房地产市场年底逐渐企稳。 南宁地产市场，同比2007年价升量降 在国家宏观调控和金融信贷等政策的影响下，南宁房地产市场呈现低迷状态，今年1-8月，南宁市各月房价与去年同期相比呈现出“价升量降”的局面。 2008年1-8月整体成交均价（与07年1-8月相比） (数据来源绿城人居网) 从上表可以看出，整体成交均价同比都略有提升，其中二月份的均价更是上升了41.4%，主要原因是由于今年2月份春节期间各项目由于市场冷清，为了抓住春节这销售周期，加大各种促销手段力度所至。 注：本价格数据由于是官方备案数据，价格相比市场要晚1-2月，所以本表中2月价格应是07年底08年初市场最高峰时的价格。 2008年1-8月普通住宅成交量（与07年1-8月相比） 从上表可以看出，整体市场成交量与去年同期相比除一月份略有上升以外，其余各月都不同程度的下降，降幅最大的是5月份，原因是去年5.1房博会的情况成交情况相对今年非常好，因而今年同比显得降幅很大，超过了50%。 成交量急剧萎缩 数据显示，由于房价持续在高位运行，南宁市普通住宅销售2008年春节后成交量持续低迷，与去年同期相比，住宅成交套数及成交面积均出现大幅下滑状况，其中今年上半年累计成交套数同比减少5629套，降幅高达23.67%；累计成交面积同比减少65.59万平方米，降幅达25.50%。其中，在业界公认的“旺季”5月份不仅“旺季不旺”，而且还遭遇“寒流”，当月南宁市普通住宅备案2489套，与去年同期相比下降达到50%。成交量急剧萎缩，市场观望情绪浓厚，开发商与购买客户正在降价与购买间互相博弈。 为了打破严重观望的楼市氛围，从5月份开始众多楼盘举行各种各样的优惠促销活动，对全市房地产市场的成交有一定的促进，紧凑面积、地段优势、超低的总价、性价比高的楼盘销量较好。振宁·现代鲁班项目在6月底