中原山东银座振兴街综合体项目销报告181PPT2008年.ppt

思考：我们在哪里？ 我们进军该区域的目的！ 银座能给城市带来什么? 银座的出现,定会加重区域商业氛围 激活商业市场，成为该市场引擎 带来商务的加速配套 使城市的资源型配套迅速向本案靠拢 我们的目标是什么? 银座中央商圈轮廓初现！ 复合功能定位 卓绝全球视野 新城市地标的标识性与社会效应 崭新的盈利模式与巨大的升值潜力 项目整体定位 CAPHOS(卡布豪斯) - 高尚城市建筑综合体 - 国际复合街区 - CAPHOS(卡布豪斯)释义： CAPHOS，本质是由Clubs pan（泛会所）、Apartment（高档公寓）、Park（公园景观）、Hotel（主题酒店）、Office（写字楼）、ShoppingMall（综合购物中心）所构成的混合区域，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯。它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。 由于CAPHOS具有高可达性、高密度、集约性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性、内部、外部联系完整性及巨大的社会效应与升值潜力等特征，已逐渐被运用到城市建设中去。目前这种地产模式在国外已经发展成熟，是世界上最先进的地产开发模式，但在中国仍处于开拓发展阶段。 本项目将在CAPHOS(卡布豪斯)概念的指导下，填补目前中国地产发展模式的空白，确立“高尚城市建筑综合体”、“国际复合街区”的形象整合定位。 世界著名城市“CAPHOS(卡布豪斯)”复合地产成功典范 CAPHOS在东京： 本案的出现，预示着济南卡布豪斯时代的到来。 这样一种集居住、商务、办公、商业、饮食、娱乐一体化的大型建筑复合体，无疑将是济南服务业态的一次高度整合。 山东银座正是这一杰作的始作俑者，为济南带来具有国际化的风范，现代时尚的气息，符合现代城市化进程方向的经典之作。 写字楼市场定位 5A甲级生态型写字楼 ————泉城首席纯绿色办公空间———— 写字楼客群定位 写字楼客户特点描述 大型国企或民营企业及外地驻济机构 这类客户具有雄厚资金实力，公司规模大，需求面积大； 他们注重企业自身独立的产品形象和展示形象； 看重产品品质，办公场所的选择不局限于城市中心； 是独栋写字楼的主力客户； 地缘性很弱。 中型国企、民企、及私人企业，甚至个人 这类客户的资金实力相对大型企业而言较弱，需求面积较小； 但是同样希望拥有自己的办公物业。购买独立门户的小写字楼是他们从创业期进入稳定发展的立业期的重要标志； 更加实际，需要比较产品形象与总价之间的关系； 是多个单元独立出入口的连体办公产品的主力客户。 不同时期的客户特点 市场导入期：整层的大客户为主； 成长期：小客户、投资客户出现并开始增加； 成熟期：以小客户、投资客户为主。 不同客户的不同作用 民营大中型企业及驻济企业：是项目最重要客户，具有“庄家客户”的领头羊作用，可以促进其他小企业的“跟风”入住，这些客户是决定项目最终成功的关键 整层客户：项目初期、中期数量最大的客户；是项目实现利润的重要客群，商务群落中重要的客户；是本项目是否能形成销售气氛的关键 普通客户：项目后期主要客户群；项目利润的最终实现者；是被项目已经形成的商务群落、区域商务地位吸引而来的客户。 写字楼价格定位 根据市场比较法计算得出，本案写字楼部分若选择明年7月份入市销售，理论均价约为：9633元/平米 鉴于中原对本案的全盘考虑，本案写字楼部分的最佳入市时机是在公寓和住宅尾盘时，因此，写字楼销售还需要经历两至三年时间，届时，本案工程基本完工、项目形象已成功树立，加之写字楼销售市场的价格自然涨幅。中原推断，本案的写字楼部分均价为：11000元/平米 定位依据 住宅客群定位 住宅价格定位 公寓客群定位 公寓价格定位 城市天际线，逐渐后退的城市横向形态，和逐渐拔高的竖向建筑比例 注重细部设计，建设济南西部地标性建筑 至 高 地 位 的 精 英 活 动 区 域，高 档 居 所 和 最 精 致 的 生 活 办 公 休 闲 商 务 空 间 2、场地分析 交通环境分析 3、建筑整体形象建议 4、景观设计建议 建议园林景观的主题风格定位建议为： 定位支撑—— （1）风格营造 （2）绿化环境建议 (3)环境设施设计建议 6、整体场地设计 建议设计应强调入口尺度关系，利用铺装形式进行全线连续统一。组织多种街道家具如：景观树池、座椅、标识牌、街灯、彩旗、垃圾桶、情趣雕塑、花坛等，充分体现人性化的尺度、视觉感受及使用便利性等。 整体设计还应该突出建筑围合空间效果，沿建筑边缘布置基础绿化。利用灯光照明突出环境与建筑特色。主要视线轴应做重点考虑，建议两侧布置台阶跌水景观，使空间变得活跃而富有生气。结合商场入口空间可布置特色休息花坛。 8、重点空间的绿化建议 大堂入口绿化 空中绿化 交通空间绿化 单独房间绿化 2、规