城北市场析报告.docVIP

常州城北房地产市场分析报告 第一部分：常州房地产市场综合分析 一、2006年常州房地产市场综述 1、2006年常州楼市整体回顾 2005年，房地产行业在经过“铁八条”等一系列宏观政策的洗礼后，整个市场在一段时间内进入到一个购房观望、成交速率急遽下降的盘整时期，06年上半年，以上海、常州等城市作为重点整顿对象，宏观调控气氛依然浓烈。而处于长三角沪宁线中心点的常州，其房产形势却如雨后春笋般一路滋长，市场迅速回暖，整体楼市呈现“稳中有升”的健康局面。而不同产品依据不同的区域及产品特性，获得各自不同的发展方向，不同楼盘由于产品力的差距，也出现高低不同的价格涨跌态势。回顾整个2006年，常州楼市大致可以概括为以下几个方面： ①开发总量不断上升， 1—9月份，全市完成房地产开发投资亿102.6亿元。同比增长37.6％其中住宅投资为75.4亿元，增长44.6％；办公楼投资2.5亿元，同比下降61.5％；商业营业用房投资16.1亿元，增长45.2％；其他投资8.6亿元．同比增长8.9％。前九个月民营房地产企业共完成开发投资73.9亿元，同比增长26.5％，占全部房地产开发投资的比重达72％。加息、国家宏观调控的“铁手”使得中小开发企业感到了前所未有的生存压力在这一年里，市场从供小于求逐渐转变为供大于求，买方市场的到来使得购房者拥有了更多的选择权中逐步走向理性，走向成熟/平方米的商品住宅是常州房地产市场的热点，而同档次同类型的产品在同时间范围内剧增，其引发的供需矛盾非常明显。 ③自住型需求主导市场，购房需求仍然旺盛 2006年为期三天的房交会共成交159套，成交建筑总面积达14945平方米，成交金额共8245.7万元,非住宅成交共16套，成交面积达2066平方米,成交金额共1978万元另外意向性住宅客户484套，非住宅26套。10月份，市区实现商品房合同销售61.13万㎡，同比增长207.80％，比上月增长93.63％。其中，实现商品住宅合同销售面积为48.06万㎡，合同销售套数4306套，同比分别增长182.54％、191.93％，环比分别增长84.92％、79.04％。在上月供应量突增的铺垫下，本月成交量首次突破“4000套”大关，创下历史新记录。3800元/平方米，各家开发商众星捧月，采取跟进市场策略，拉升、稳固了该区域房价； 其中近百万平方的御城和新面市的水榭花都，都是区域内的超级大盘。06年上半年以来，湖塘片区同期推售面积占据首位，占全市总推量的31%，武进板块总案量约450万平方米左右。但如此大体量的住宅推出，综合交通，生活配套设施的建设等综合分析，短时间内主要以该区域内客户为主，很难形成居住规模和消费热点。针对这种集中开发且总量巨大的区域，其未来的竞争可以想象是何等的激烈。开发商如何合理有序地开发自己的楼盘将是楼盘成功的重中之重。分阶段、分批推出房源将是开发商开发该区域楼盘的理想选择，既可避免资金回笼的压力，又可减少楼盘间的竞争压力，同时引导客户的购房热情，形成持续的购房热点，对楼盘的形象宣传等等方面都有好处。 2、城中板块 区位优势明显，产品竞争激烈。 房地产向来是地段决定价值，城中板块依据得天独厚的地理优势，无疑被本地人认为是最高档的居住区域，交通便利，生活配套成熟，以及地块资源的稀缺性支撑着该区域价格一路走高。市场租金高、回报快，区域内项目看好。目前，市中心以莱蒙都会、嘉宏盛世为代表，价格创历史新高突破8000元/平方米，国泰新都为中坚，价格也拉升至5800元/平方米以上。 城中板块区位优势明显， 06年随着莱蒙都会、国泰新都、公园大厦、嘉宏盛世、荆溪人家等项目入市，市场供应量大幅增加，但就目前而言，有了南大街商业步行街，再推出莱蒙都会、嘉宏盛世与国泰新都商业部分，虽然商业的规模性推出，易形成集中性商圈，但大规模的商业同步推出，市场短期内的消化能力值得商榷，所以未来一段时间内，城中板块的商业竞争还将继续升级。 3、新区板块 竞争激烈，已形成较为成熟的居住区域；新材料、新户型将引导竞争升级。 新区做为城市“一体两翼”规划中的“两翼”之一，06年房产市场供应量放大，市场竞争激烈， 已形成较为成熟的居住区域；并且随着新材料、新户型的使用及设计，直接引导市场竞争升级，以怀德名苑、华亭苑、长兴好日子等项目为中坚，整体价格拉伸至4400元/平米，随着市政府迁入、常州大剧院等市政配套项目的逐渐成型，众多业内人士及老百姓均看好此地块，新区房产市场在未来几年将更加成熟，竞争将更加激烈。 三、2007年常州房产市场走势分析 1、2006年常州房市总体在平稳中求发展 2007年常州房市总体走势将延续2006年底的态势，基本平稳，不会有多大起伏，并继续完成国家宏观调控的“软着陆”。 2006年国家宏观调控后，中国的房地产业经历了一个由紧缩下降到止跌